铁岭市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 市住房城乡建设委是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。
县（市）区房产行政主管部门，铁岭经济开发区、铁岭新城区、铁岭高新技术产业开发区管委会，对本辖区内物业实施监督、管理。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。
物价、规划、综合执法、环保、公安消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。
第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业企业，应积极推行以招投标方式选聘物业企业。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位向物业所在地的县级房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用的公共设施设备证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十条 新建住宅小区入住率达到50%以后，在县级房产行政主管部门的指导和协助下，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区代表组成首次业主大会筹备组。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十三条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。
第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至15人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十五条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会设主任1人、副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县级房产行政主管部门、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第十六条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第十七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本办法第十七条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主、业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督业主规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）未按规定办理收费许可证的；
（四）未按规定实行收费公示和明码实价的；
（五）提供服务质价不符，只收费不服务和多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第七十三条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十四条 工业园区，集中工矿区的住宅物业管理，可参照本办法执行。
第七十五条 本办法由铁岭市住房城乡建设委负责解释。
第七十六条 本办法从1月1日起施行，有效期五年，《铁岭市物业管理暂行办法》同时废止。
