2020年阜阳物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

时间:2021-01-11 16:28:06| 思而学教育网

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阜阳市物业管理暂行办法

第一条 建立健全“二级政府、三级管理、四级网络”的物业管理体系。

(一)市房地产管理局主要职责是:宣传贯彻国家、省物业管理法规和相关政策;研究制定全市物业管理的配套政策,指导县(市)、区物业管理工作;制定物业管理服务考核标准 ; 负责物业专项维修资金归集、管理工作。

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(二)县(市)房地产管理局,颍州、颍东区住房保障局,颍泉区住房制度改革办公室,开发区建设发展局(以下统称县(市)、区房地产行政主管部门)主要职责是:宣传贯彻国家、省、市物业管理法律法规和相关政策;负责指导街道办事处物业管理工作;负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会换届及备案工作;负责辖区内物业服务企业的资质管理,物业服务企业监管, 物业服务企业的考核和备案工作, 物业服务项目的考评工作;负责监管物业项目招投标活动;指导住宅小区移交接管工作;指导物业管理住宅小区项目退出工作;负责辖区内物业管理投诉受理调处工作。

(三) 街道办事处(乡镇人民政府)主要职责是:

1 、加强对辖区内物业管理工作的领导,指导和监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作;

2 、负责监督、指导辖区内物业服务企业按照物业服务合同履行义务;帮助物业服务企业解决在物业服务合同履行中遇到的困难和问题;指导人民调解委员会和社区居委会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷;

3 、负责组建辖区内业主大会和选举产生业主委员会;参与物业服务项目的考评工作,协助做好物业专项维修资金的归集和使用的管理工作,并对物业专项维修资金的使用提出初审意见;

4 、参与新建住宅区配套建筑及设施设备的综合查验和物业承接查验,对未按规划建设配套共用服务设施或存有质量问题,有权提请有关行政主管部门予以纠正;

5 、建立物业管理联席会议制度;会同城管、环保、综治、公安等行政主管部门,做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。

第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。通过招投标的物业管理项目,投标人不足 3 个或经评标委员会评审,有效投标不足 3 个的,招标人应当依法重新招标。

评标委员会发现投标的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底,使得其投标报价可能低于其等级收费标准,应当要求投标人做出书面说明并提供相关材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关材料的,评标委员会可以认定该投标人以低于等级收费标准报价竞标,其投标应作废标处理。

任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他方式规避招标。

第三条   物业服务企业应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

(一)以业主服务为宗旨,全面履行合同约定;

(二)接受市、区、街道、业主委员会及业主的监督;

(三)按照规定公布物业服务费收支情况,接受监督;

(四)协助有关部门提供社区服务,积极开展社区文体等活动;

(五)协助为业主大会成立及业主委员会换届;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;协助物业专项维修资金的筹集和使用;

(七)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

(八)发现违反条例、本办法或管理规约的行为,立即进行劝阻、制止,并向街道办事处和有关行政机关报告;

(九)加强自律,依法介入和有序退出物业管理项目;

(十)协助街道,社区开展计划生育、文明创建、社会治安综合治理等社会活动。

第四条  建立物业服务企业监督考核制度,县市区房地产行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)应当每季度不少于一次组织辖区相关职能部门对物业服务企业工作情况进行全面考核检查、量化考评。对物业服务企业年度内发生违法违规进行招投标、不积极参与示范(优秀)考评或复检未通过、违反《物业服务企业资质管理办法》第十一条的十三项规定、恶意退出物业服务区域或被依法解除后恶意不退出,有效投诉率较高、处理不及时或不当引发重大矛盾、重大责任事故等行为,责令进行整改,限制参加本地投标活动,取消其所获得的有关荣誉称号等处理。

第五条   物业服务企业退出物业管理区域的,应当本着维护稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则。

物业服务合同期满,物业服务企业不再续约或者提前解除合同,业主大会重新选聘物业服务企业的,应当按照下列程序做好物业管理衔接工作:

(一)在解除合同 90 日前,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等以书面形式报送物业所在地的县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案,同时在物业管理区域内公告 15 天;

(二)拟退出物业项目管理的物业服务企业,在未正式退出前,应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务,积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日;

(三)物业服务企业应当在合同终止之日起 10 日内,向业主委员会办理下列移交事宜:

1. 移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

2. 物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备 ;

3. 移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

4. 法律、法规规定的应当移交的其他事项。

未成立业主委员会的,可暂时向街道办事处 ( 乡镇人民政府 ) 办理移交事宜;

(四)新的物业服务企业接管后,业主委员会或者街道办事处 ( 乡镇人民政府 ) 应当将前款所列事项移交给新的物业服务企业。

第六条   因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,暂未选定新的物业服务企业接管的,应当按照下列程序做好衔接工作:

(一)在解除合同 60 日前,业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业,原物业服务企业应当及时到物业所在地的县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案;

(二)县(市)、区房地产行政主管部门接到物业服务企业备案后 7 个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目小区听取业主委员会和业主及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的,可暂由街道办事处(乡镇人民政府)组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作;

(三)县(市)、区房地产行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)指导居(村)民委员会、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查,并在调查结果的基础上制定管理预案;

(四)未成立业主大会的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主成立业主大会筹备组;

(五)原物业服务企业应当在退出之日起10日内,按照本办法有关规定向业主委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)办理移交事宜。

物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第七条  实行政府指导价的物业服务收费,由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业收费前,应当持相关资料到物业项目所在地县(市)、区价格行政主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》,价格行政主管部门受理后,应在 15 个工作日内办理完毕。

实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中自主协商约定。

住宅物业综合服务收费标准,由价格行政主管部门会同房地产行政主管部门,根据物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,每两年定期向社会公布一次。

第八条   建设单位或房屋出售单位空置的物业和业主尚未使用的物业,应全额交纳物业服务费。

政府保障性住房的物业服务费由租赁合同约定,承租人承担的,承租人应当按约定交纳物业服务费。

业主转让物业和抵押登记时,应当结清物业服务费用,并由物业所在区域内的物业服务企业出具费用缴纳证明,加盖印章。市、县(市)房屋权属登记部门查验业主物业服务费用缴纳证明。

第九条   建立拖欠物业费催交程序制度。当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时,业主委员会要督促业主交纳。

业主委员会或者前期物业服务企业根据本物业管理区域内情况进行书面第一次通知,告知拖欠费业主应交纳物业费数额及宽限日期;拖欠业主不按期缴纳物业服务费的可向该拖欠费业主发出第二次书面交费通知,可以在物业管理区内公示,如果业主不立即补交欠费,物业服务企业可以对继续拖欠物业费的业主申请仲裁或者依法起诉追缴。

业主大会或者业主委员会也可以委托物业服务企业进行相关费用催交工作 , 业主大会或者业主委员会怠于行使催交行为 , 给物业服务企业造成损失的 , 物业服务企业可以向拖欠费业主进行追缴。

第十条   物业管理区域内,供水、供电、供气等专业经营单位应当对最终用户实行装表到户、收费到户,直接为业主服务。 

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业不得对拖欠物业费的业主实施停水、停电方式催交欠费,供水、供电专业经营单位除外。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十一条   物业管理投诉实行属地管理、逐级受理、依法及时、就地处理的原则。

县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理投诉受理制度,接受业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业和建设单位等违反法律、法规、规章、本办法和管理规约以及物业服务合同约定行为的投诉。设立投诉的办公地点、电话、处理程序应当向社会公布。

第十二条   街道办事处(乡镇人民政府)受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出复核要求。

县(市)、区房地产行政主管部门受理投诉后,应当在 5 日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起 15 日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对县(市)、区房地产行政主管部门的处理意见有异议,可以向市房地产行政主管部门提出复核要求,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当自受理之日起 5 日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。

第十三条  业主、物业使用人和装饰装修企业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。

业主或者物业使用人装饰装修物业的,应当事先告知物业服务企业,并持房屋合法有效凭证、申请人身份证件、装饰装修方案及装饰装修企业相关资质证书的复印件等有关资料与物业服务企业签订物业装饰装修管理协议书等登记手续。物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人和装饰装修企业,并加强巡查,进行指导和监督,业主不得拒绝和阻碍。

第十四条  物业服务企业应当按照物业装饰装修管理协议书实施管理,发现装修人或者装饰装修企业行为违反规定的,应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告县(市)、区房地产行政主管部门或者城管执法部门处理;房地产行政主管部门或者城管执法部门在接到物业服务企业报告后,应当及时到现场检查核实,依法处理并于 15 个工作日内给予报告人书面答复。

业主拒不办理登记、备案手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约禁止装饰装修人员和装饰装修材料进入物业管理区域。

第十五条   业主、物业使用人不得有下列行为:

(一)拆改房屋承重结构;

(二)擅自占用或损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位,擅自移动或损坏共用设施设备;

(三)侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施;

(四)擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物;

(五)违反法律、法规和管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房,新建、改建、扩建产生油烟污染的饮食服务经营;

(六)擅自改变房屋外貌,影响他人生活、工作或者市容环境;

(七)违反规定摆摊设点、占道经营;

(八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物、高空抛物;

(九)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(十)违反规定停放自行车和机动车辆;

(十一)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(十二)违反规定饲养家禽、宠物;

(十三)法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的,业主、业主委员会、物业服务企业应当及时书面报告街道办事处(乡镇人民政府)和有关行政主管部门。街道办事处 ( 乡镇人民政府 ) 会同城管执法、房地产、环保、工商等有关行政主管部门,依法及时予以制止或者处理并于 15 个工作日内给予报告人书面答复。

物业服务企业、业主委员会可以对违规的行为在物业管理区域内公告。

第十六条  物业维修项目是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的应急维修,由业主委员会、物业服务企业或者街道办事处(乡镇人民政府)在物业维修相关区域公告 7 天无异议可先期使用物业专项维修资金。

除前款规定以外,物业专项维修资金使用方案须经物业专项维修资金列支范围专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

发生危及物业安全等紧急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由业主委员会、物业服务企业或者街道办事处(乡镇人民政府)提出物业专项维修资金使用方案,经市、县(市)物业专项维修资金管理办公室审核后,预先从物业专项维修资金中拨付,再按照规定的程序补办有关手续。

物业服务企业可以在授权下按照相关程序申请使用物业专项维修资金。达到续交条件没有续交的物业,不得使用物业专项维修资金。

第十七条  业主、业主大会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商解决;不能协商解决的,可以要求街道办事处(乡镇人民政府)调解或提交物业管理联席会议协调解决,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第十八条   本办法由市房地产行政主管部门负责解释。

第十九条   本办法自发布之日起施行。

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