荆门市物业服务收费管理实施细则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业持续健康有续发展，根据《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖北省物业服务收费管理实施办法》等法律法规规定，制定本细则。
第二条 本细则适用于荆门辖区范围内经工商登记注册、并取得相关资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同约定开展物业服务的收费管理。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务水平相适应的原则；倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。
第五条 区别不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会或业主与物业服务企业合同约定。
第六条 市物价部门会同房管部门制定全市物业服务收费管理实施细则，审定并定期公布荆门城区物业服务收费指导性标准。各县（市、区）物价和房管部门可以依据本细则制定辖区内具体管理规定和物业服务收费指导性标准。
第七条 物业服务实行分类管理，按物业服务等级收费。依据物业服务企业介入服务的阶段和物业特点不同,物业服务分为前期物业、等级物业（或正式物业）和等外级物业服务。按照物业企业对物业小区服务内容、服务水平不同，将等级物业服务（或正式物业服务）分为三个服务收费等级，最高服务收费等级为一级，依次为二级、三级，不符合评定等级条件的小区为等外级。等外级物业服务收费标准不得高于物价和房管部门公布的三级物业服务等级收费的下限标准。
物业小区服务等级由房管部门会同物价部门评定。
第八条 普通住宅前期物业服务收费标准由建设单位与其按程序选聘的物业服务企业在不高于物价和房管部门公布的普通住宅物业等级收费标准范围内合同约定；未约定具体标准的，则按物价和房管部门公布的三级物业等级收费标准执行。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应包含前期物业服务合同约定的物业服务标准、收费标准、计费方式等内容。
前期物业服务合同应约定服务时限，没有约定时限的，原则上不得超过2年。前期物业服务时限到期的，物业企业应按程序到房管和物价部门办理物业服务等级评定手续，并按相应的等级收费标准与业主委员会合同约定所在小区实际执行标准；前期物业服务到期未按规定办理等级评定的，物业服务收费标准应按不高于三级物业等级收费标准下限执行。
第九条 普通住宅物业服务收费实行“一费清”制度。普通住宅物业服务 “一费清”是指受聘物业服务企业按物业服务合同约定提供物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护服务、物业服务区域内的清洁卫生、绿化养护和秩序维护等全过程服务所收取的物业服务费用。除此以外，不得收取其他费用。
物业企业接受业主委托提供物业服务合同以外的特殊约定服务（如家政服务、室内水电维修、家电维修等），可按双方合同约定标准收取特约服务费。
第十条 物业服务收费按照房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积结算，多退少补。
第十一条 业主(或物业使用人)应当按照前期物业服务合同或商品房买卖合同约定的交房时间作为物业服务收费起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为起始交费时间。
第十二条 业主办理入住手续一年内未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业企业备案说明，一年内空置期间物业服务费按规定标准的7O％交纳，超过一年的由业主与物业服务企业协商确定。
廉租住房物业服务费按所在小区同类型住房等级收费标准的50%交纳。
第十三条 业主对房屋进行装修的，物业服务企业应与业主签订装修服务协议，约定有关责任义务、禁止行为和注意事项等，并可按照物价和房管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运费、装修工人出入证押金等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。
装修工程竣工并经业主、物业服务企业检查验收合格后，物业服务企业应及时退还装修工人出入证押金，１８０天内退还装修保证金（押金）。
第十四条 物业小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场（停车位）应首先满足业主需要，由物业服务企业提供停车服务的，可收取车辆停放费，具体收费标准由物业服务企业与停车场权属单位、业主委员会协商，并按物价部门有关机动车停放服务收费管理规定，合同约定具收费标准。
利用小区业主共有道路或者其他场地停放车辆（包括外来车辆进入小区临时停放）收费，需经业主委员会同意，收费标准由业主委员会与物业服务企业合同约定。进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车不得收取停车费。
第十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
未进行户表改造的小区，对总表与分户表之间发生的用水（电）损耗，可按水（电）量实际损耗额度（不含公共公用及物业办公用水、电），在用户之间公开、合理分摊。具体分摊方式可由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。物业服务企业应在醒目位置公示水（电）损耗在业主间分摊的具体情况。业主所用水（电）价格必须严格按照国家规定的价格标准执行，严禁将水电损耗通过提高水电价格的方式进行分摊。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主或业主大会同意后、按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费用，应通过住宅专项维修资金列支，不得计入物业服务成本或支出由业主额外负担。小区内没有归集住宅专项维修资金的，其费用由相关业主自筹，不得计入物业服务成本。
第十八条 物业服务企业要严格按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》要求,做好物业服务收费明码标价工作，要在小区内醒目的位置设立公示栏，公示价格举报电话12358。物业服务收费实行“四公开”，即：物业服务等级标准及服务内容公开、物业服务等级收费标准公开、特约服务项目及收费标准和物业服务年度收支情况公开。接受业主委员会、业主、物业使用人、物价和房管部门的监督。
物业服务企业实施普通住宅物业服务收费前，应按规定到物价部门办理《湖北省服务价格（收费）监审证》手续，并接受物价部门年度审验。
第十九条 各级物价和房管部门，应当加强对物业服务企业服务内容、服务质量和服务收费的监督管理。物业服务企业违反物业服务收费和有关法律、法规和政策规定的，由物价和房管部门依据各自职能予以查处。
第二十条 本办法自发布之日起试行。荆门城区普通住宅物业服务等级收费标准，装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金等项目的具体收费标准仍按市物价局、市房产管理局荆价规[2011]19号文件规定执行。
原市物价局、市房产管理局有关物业服务收费管理的规定与本实施细则相抵触的，一律以本细则为准。如上级有新规定从其规定。
