2020年益阳物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

时间:2021-01-13 16:22:51| 思而学教育网

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益阳市物业管理实施办法

第一章 总则

第一条 为正确实施《湖南省物业管理条例》,规范本市物业管理活动,建设文明宜居社区,促进社会和谐稳定,依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖南省城市综合管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本实施办法。

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本实施办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

业主大会、业主委员会的成立、选举、换届、日常活动和指导监督,执行《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》。

第二条 本实施办法所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人管理的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 市、县(市、区)人民政府将物业管理工作纳入社会基层治理工作体系。

市住房和城乡建设局负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市、区)住房和城乡建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

住房和城乡建设、城市管理、公安、市场监督、发展和改革、自然资源和环境保护、消防、卫生与健康、园林绿化、财政、审计等部门应当按照职责分工,加强物业管理区域内的监督管理,并在物业管理区域显著位置公布联系方式。

街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会深入联系各物业管理主体,发挥监督管理职能,协助并督促小区治理。

县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当联系人民法院,建立物业管理纠纷调解处理机制,促进和谐社区建设。

第四条 物业管理工作中加强党的建设,以党建引领物业管理各项工作。

业主大会、业主委员会、物业服务人等在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动。

第二章 业主及业主大会

第五条 房屋的所有权人为业主。

依据继承关系、买卖关系或其他关系行使所有权但尚未登记为不动产所有权人,无第三人提出争议的,视为业主。

第六条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有,建设单位、业主、物业服务人不得侵占:

(一)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;

(二)在共有的道路或者其他公共场所依法依规设置的车位;

(三)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

(四)建筑物的共用部位;

(五)建筑区划内的其他公共场所、公用设施设备和物业服务用房;

(六)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

建设单位依法享有权益的配套地下停车位,以及地下人防工程平时用作停车位的,不属于业主共有。业主可通过租赁的方式,或一次性买断长期使用权的方式,或以其他合法的方式,占有、使用。

第七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)提议召开业主大会会议;

(二)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、物业管理事项的建议;

(三)参加业主大会会议,行使投票权;

(四)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(五)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作;

(六)对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,享有优先权;

(七)监督物业服务人履行物业服务合同,对物业服务情况提出询问;

(八)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用。

(十)对物业管理区域内违反本实施办法和管理规约规定损害业主利益的行为进行劝阻或依法举报;

(十一)法律法规规定的其他权利。

第八条 业主应当履行下列义务:

(一)依法、合理行使业主权利,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

(二)相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。

(三)对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,依法予以配合。

(四)不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房;业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

(五)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

(六)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

(七)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(八)配合物业服务人实施物业管理;

(九)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(十)按时足额交纳物业费;

(十一)按照规定分类投放生活垃圾;

(十二)法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

第十条 业主大会决定下列事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准;

(六)决定自行管理物业或委托物业服务人管理物业,有权更换建设单位聘请的物业服务人;

(七)确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案,选聘、续聘和解聘物业服务人;

(八)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(九)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十一)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(十二)决定在公共收益中对业主委员会委员给予适当误工补贴或报酬。

(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

对专项维修资金的使用,可采取异议表决方式投票表决。

采取异议方式投票表决的,业主大会应当在表决期限届满后将初步表决结果予以公示,并规定不少于十五日的催告期。未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的,计入反对票总数;最终表决结果以催告期届满时的票数为准。

第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达业主,并至少提前十五日公示相关文本和信息。

业主大会需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。

业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

第三章 前期物业管理

第十二条 建设单位依法配置物业管理用房,物业管理用房面积不得低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分二,且不得低于八十平方米。其中,业主委员会办公用房不得低于二十平方米。具体标准由规划行政主管部门会同物业行政主管部门共同制定。

物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计审查后征求辖区物业管理行政主管部门的意见,在规划设计方案中确定,不得任意调整。

物业管理用房在满足物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行日常办公外,可综合使用的面积可由业主委员会根据业主大会的决定出租,租金为业主的公共收益。

分期开发的小区划定为一个物业管理区域的,前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

物业管理区域内承接查验工作,物业管理行政主管部门可以聘请第三方专业机构或者技术人员参与承接查验。

第十三条 在业主大会决定自行管理物业或选聘物业服务人之前,建设单位应当依法选聘前期物业服务人,签订书面前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。

第十四条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,应当包含行政主管部门或行业协会公布的规范文本的内容,不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约和管理规约应当规定:业主大会会议筹备组、业主委员会、建设单位、物业服务人,因物业管理事项,向业主、业主委员会委员送达文书,可采取手机短信、电子邮件、即时电子通讯等方式送达,与邮递送达、当面签收送达具有同等效力;业主、业主委员会委员的投票,也可以上述方式送达。

第十五条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,予以说明,并作为物业买卖合同的附件。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十六条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务人。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务人;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第十八条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位、业主委员会、物业服务人不得擅自处分。

第四章 物业管理服务

第二十条 物业服务人应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:

(一)应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

(二)对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

(三)落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

(四)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

(五)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

(六)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

(七)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十一条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业服务人应当根据物业服务合同的约定,在业主委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第二十二条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第二十三条 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

第二十四条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前,组织召开业主大会会议讨论决定物业服务人聘用事宜。

物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目,但与业主委员会另有约定的除外。

原物业服务企业退出时,应当在业主委员会监督下,与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物:

(一)物业承接查验资料;

(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

物业服务人退出物业项目时,尚未选聘新物业服务人的,业主委员会可以申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理;尚未成立业主委员会的,十名以上业主可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或乡镇人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。 

第五章 物业的使用与维护

第二十五条 业主、物业使用人不得擅自实施下列影响房屋安全的行为:

(一)拆改房屋承重梁、柱、板和基础结构;

(二)拆除房屋承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗等洞口;

(三)超过房屋设计标准,增加房屋使用荷载;

(四)在房屋楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口;

(五)开挖房屋地面和地下室;

(六)拆改具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构;

(七)其他影响房屋安全的行为。

确需实施上述行为的,应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、施工图,并根据设计方案、施工图组织施工;依法需要办理相关建设手续的,应当按照相关规定办理。

房屋装饰装修改造前,装饰装修企业应当核实所承接的装饰装修工程是否属于本条第一款影响房屋安全的情形,是否符合建设程序的相关规定。属于本条第一款的情形,房屋安全使用责任人未履行相应建设程序的,装饰装修企业不得施工。

第二十六条 委托物业服务人管理的,物业服务人对房屋使用安全承担下列责任:

(一)对房屋共有部分进行安全检查,提出相关维修、更新和改造方案,协助业主和业主委员会进行治理;

(二)对房屋装饰装修行为进行监督。

物业服务人发现房屋安全使用责任人或者装饰装修企业有第二十四条第一款影响房屋安全行为的,应当劝阻;经劝阻拒不改正的,应当及时向房屋所在县(市、区)房屋安全主管部门、公安派出所报告,接到报告的房屋安全主管部门、公安派出所应当依法处理。

第二十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损毁房屋结构违法改造、装修房屋,危及房屋安全;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;

(四)侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备;

(五)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

(六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品;

(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

(八)排放有毒、有害等污染环境的物质,超过规定标准排放噪音,在电梯内吸烟;

(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

(十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

(十二)违反规定饲养动物;

(十三)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(十四)室外设置灵堂、丢撒冥钱冥纸;

(十五)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权劝阻、投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

第二十八条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

物业服务人应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。

物业服务人应当加强房屋装饰装修现场巡查,发现违反规定的应当立即制止;制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政主管部门。 

第二十九条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修:

(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

(二)消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况;

(三)电梯故障;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

(五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

紧急情况出现后,业主委员会、物业服务企业或者业主应当提出应急使用申请,物业专项维修资金管理机构应当立即组织现场勘察;确需立即维修的,业主委员会、物业服务企业或者业主应当立即组织维修单位实施抢修。出现应急维修情形且未有提出申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代修。应急维修需要质监、消防、电力、通讯、住房城乡建设等部门进行认定的,要尽快出具认定意见;能够现场认定的,要现场出具认定意见。

应急维修所需资金,采用事前不用表决、事后再行公示的方式使用物业专项维修资金。

第六章 监督管理

第三十条 市、县(市、区)人民政府建立物业管理联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

政府鼓励、指导采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升物业服务质量和管理水平,推进智慧小区建设。

政府建立物业管理信息化平台,加强对物业管理活动的监督、管理、指导。

政府鼓励、支持物业管理区域内充电桩建设。

政府鼓励、支持多层住宅小区加装电梯改造。

第三十一条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)研究拟定物业管理的相关政策和行业标准,负责物业管理标准化、信息化建设;

(二)协调市级相关部门共同做好物业管理相关工作;

(三)对县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作进行监督、考核、指导,并组织相关培训。

(四)负责制定全市房地产开发企业、物业服务人物业管理信用评价标准并进行信用评价,对物业管理信用不良的房地产开发企业、物业服务人实施投标限制;

(五)指导物业行业协会的工作,督促行业协会组织物业服务企业开展业务培训;

(六)指导物业行业协会制定全市小区物业管理星级评定办法,监督行业协会向社会公布小区物业管理星级;

(七)负责物业保修金的监督管理,建立物业保修金管理制度;

(八)落实全市物业联系会议交办的其他工作。

第三十二条 县(市、区)人民政府应当加大投入,充实物业管理行政主管部门、街道(乡、镇)、居民委员会物业管理监督指导人员,发挥建立和谐社区的政府职能。

第三十三条 市、县(市、区)两级政府相关部门的行政监督管理及执法工作应当覆盖住宅小区,依法履行各自职责,切实加强对辖区内物业管理区域的执法。相关执法权已委托城市管理部门执行的,会同城市管理部门做好相关衔接工作。

生态环境保护部门对物业管理区域及周边区域的大气、水、土壤以及危险废物、噪音、辐射等各类污染源进行监督、检查、执法。

卫生与健康部门对物业管理区域的自来水特别是二次供水的卫生进行监督检查,做好传染病防治工作。

市场监督部门依法查处在物业管理区域内擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营活动的行为;对依法“住改商”作为企业住所或经营场所的企业,依法核准注册;开展电梯、锅炉、压力容器、压力管道等特种设备检验检测等安全监察工作。

物价主管部门制定前期物业收费指导标准并指导实施,完善物业收费管理办法,研究建立与物价指数上涨及劳动力成本提高相关、质价相符的物业服务收费指导价格,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

消防部门指导居(村)民委员会、物业服务人履行消防安全职责;对举报投诉的消防安全违法行为进行执法;在消防设施设备启动维修资金应急维修程序时,配合相关部门做好应急维修认定工作;及时处置火警;对违法停放车辆堵塞消防疏散通道、消防车通道的,依法查处。

园林绿化部门负责物业管理区内绿化管理的指导工作,制定物业管理区域绿化的具体量化标准;负责物业管理区域绿化建设和改造的相关审批;及时进入住宅小区处理毁绿、占绿及违规造绿等方面的投诉。

城市管理执法部门依法查处物业管理区域内乱设摊点、乱丢垃圾、乱涂乱画、排放噪声污染等违法行为,对室内外装修活动、外墙面广告牌依法进行监督。

公安派出所加强安全防范和治安秩序维护工作;加强出租房屋管理,规范小区宠物饲养管理,加强对物业保安的监管;对非法出租、违法存储危险物质、损毁房屋结构等违法行为进行查处。

上述部门接到业主、物业使用人、业主委员会或者物业服务人的投诉举报,应当及时进行调查、处理,并将调查、处理结果告知投诉举报人。

上述部门应当设立投诉举报电话,并在物业管理区域显著位置统一公布。

第三十四条 审计部门应当对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计监督。

财政部门应当对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算进行监督。

第三十五条 县(市)区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

(一)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作。

(二)负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的备案;

(三)指导街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行培训;

(四)负责组织开展物业管理相关法律、法规的宣传教育,普及物业管理法律知识;

(五)对物业服务质量进行监督管理;

(六)对物业招投标活动进行监督管理;

(七)对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督;

(八)处理物业管理中的投诉;

(九)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

(十)对物业服务人和从业人员进行监督管理;

(十一)法律、法规规定的其他监督管理职责。

第三十六条 街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

街道办事处(乡镇人民政府)负责下列工作:

(一)组织、指导和监督业主大会和业主委员会的成立、选举、换届和日常活动;

(二)负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的备案;

(三)监督业主大会和业主委员会依法履行职责,派员参加业主大会定期会议和临时会议;

(四)指导和监督居(村)民委员会代行业主委员会职责;

(五)对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训;

(六)调解物业管理纠纷,处理相关投诉和举报;

(七)法律、法规、规章规定的其他与业主大会、业主委员会相关的职责。

第三十七条居(村)民委员会负责下列工作:

(一)协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作;

(二)对业主大会筹备、召开会议及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导;

(三)配合街道办事处(乡镇人民政府)确定首次业主大会会议筹备组的业主成员、业主委员会委员候选人;

(四)派员列席业主委员会会议;

(五)业主委员会任期届满或者因空缺委员人数超过百分之五十停止工作的,在新一届业主委员会选举完成之前,可责成原业主委员会继续履行职责,必要时可代行业主委员会职责,代为管理业主大会、业主委员会的工作档案、印章及其他属于全体业主所有的财物。

第三十八条 物业行业协会应当加强行业自律,制定物业服务规范和标准,规范物业服务行为,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

第七章 法律责任

第三十九条 建设单位、物业服务人未依法履行承接查验义务的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

第四十条 物业服务人无正当理由拒不依法移交有关资料的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或城市管理部门依据《湖南省物业管理条例》第六十六条之规定,责令限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务人予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

物业服务人拒不移交有关财物的,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十一条 建设单位未依法通过招标的方式选聘物业服务人,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务人的,由县(市、区)城市管理部门依据《中华人民共和国招标投标法》第四十九条之规定,责令限期改正,可以处项目合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款。

第四十二条 业主或物业使用人未依法申报登记进行住宅室内装饰装修活动的,由县(市、区)城市管理部门依据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十五条之规定,责令改正,处五百元以上一千元以下的罚款。

第四十三条 违法改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构的,由城市管理部门责令限期改正,造成他人损失的,依法承担赔偿责任;违法搭建建筑物、构筑物的,由城市管理部门责令限期拆除。

第四十四条 物业服务人、业主委员会委员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;侵占、挪用业主资金,或其他行为严重损害业主权益,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十五条 物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条 业主连续六个月或累计十二个月未缴物业服务费,经物业服务企业依法催缴后,三个月内依然未缴清拖欠的全部物业服务费的,构成恶意拖欠物业服务费,如果物业服务企业提起诉讼或仲裁,其合理开支的律师费可要求业主承担。

业主恶意拖欠物业服务费的,物业服务人可报告物业行业协会,物业行业协会可在媒体上公布;公职人员恶意拖欠物业服务费的,物业行业协会可通过物业行政主管部门向纪检监察部门通报。

第四十七条 在小区户外张贴、涂写影响市容环境卫生的,由城市管理部门依据《湖南省城市综合管理条例》第十五条第二款之规定,责令改正;拒不改正的,处一千元以下的罚款。

第四十八条 未取得营业执照,在物业管理区域室内、户外从事经营活动的,分别由市场监督管理部门、城市管理部门依据《无证无照经营查处办法》,对涉嫌从事无照经营的场所予以查封;对涉嫌用于无照经营的工具、设备、原材料、产品(商品)等物品,可以予以查封、扣押;对无照经营行为,可没收违法所得,并处1万元以下的罚款。

业主、物业使用人明知属于无照经营而为经营者提供经营场所,或者提供运输、保管、仓储等条件的,由市场监督管理部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以处5000元以下的罚款。

未依法取得行政许可,在物业管理区域内从事经营活动的,由法律、法规、规章确定的部门予以查处。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人发现物业管理区域内无照无证违法经营行为,可依法举报;有关部门怠于履行职责的,依法追究行政责任。

第四十九条 违反国家规定,在物业管理区域内制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的,由公安派出所依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第三十条之规定,处十日以上十五日以下拘留;情节较轻的,处5日以上10日以下拘留。

第五十条 将房屋出租给无身份证件的人居住的,或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的,由公安派出所依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七之规定,处二百元以上五百元以下罚款。 房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动,不向公安机关报告的,处二百元以上五百元以下罚款;情节严重的,处五日以下拘留,可以并处五百元以下罚款。

第五十一条 损毁房屋,危及房屋安全,有下列行为之一的,由房屋安全管理部门责令恢复原状,由公安派出所依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十九条之规定,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较重的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款。造成其他业主损失的,依法承担民事责任。

(一) 拆改房屋承重梁、柱、板和基础结构;

(二)拆除房屋承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗等洞口;

(三)在房屋楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口;

(四)开挖房屋地面和地下室,拆改具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构。

第五十二条 违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定,制造噪声干扰他人正常生活的,由城市管理部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十八条之规定,处警告;警告后不改正的,处二百元以上五百元以下罚款。

第五十三条 饲养动物,干扰他人正常生活的,由公安派出所依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十五条、四十三条之规定,处警告;警告后不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处二百元以上五百元以下罚款。 驱使动物伤害他人的,依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条之规定,处五日以上十日以下拘留,并处二百元以上五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款。

第五十四条 违法停放车辆,占用、堵塞消防疏散通道、安全出口,妨碍安全疏散行为的,或者违法停放车辆,占用、堵塞消防车通道,妨碍消防车通行的,依据《中华人民共和国消防法》第六十条之规定,处以警告或者五百元以下罚款,经责令改正拒不改正的,强制执行,所需费用由违法行为人承担。

第五十五条 业主委员会委员违反《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》或管理规约相关规定,被记入严重失信行为人的,由街道办事处(乡镇人民政府)通知业主大会、业主委员会,指导其按照业主大会议事规则,终止其委员资格。

第五十六条 物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十七条 市物业管理行政主管部门对本实施办法进行解释,并可就有关问题制定具体规定。

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