2020年娄底物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

时间:2021-01-13 16:32:16| 思而学教育网

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娄底市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》等法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

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第二条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业(房屋及配套的设施设备和相关场地)进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务企业依法享受小微型企业在税费等方面的优惠政策。

第三条 物业管理实行政府引导、业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制,遵循公开公平、诚实守信、市场竞争和服务规范的原则。构建以市、县(市、区)、街道办事处(乡镇人民政府)为主体的三级监管机制,工作重心下移。

第四条 市房地产行政主管部门负责对全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)房地产行政主管部门负责对所辖行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

娄星区人民政府,娄底经济技术开发区、万宝新区管委会负责各自辖区内物业管理活动的协调、管理工作。

第五条 各级各相关部门按照各自职责负责本行政区域内物业管理活动的相关工作。

财政部门负责统筹安排物业管理活动的监督管理工作经费。

人社部门负责物业服务从业人员的职业技能培训,对符合享受政府补贴的培训人员给予培训补贴。

住建部门负责对房屋建筑保修期内各责任主体的监督管理,强化房屋施工中、竣工后的检查措施,将房屋质量隐患等问题及时解决在物业交付使用前;对在房屋装饰装修中未经原设计单位(或具有相应资质等级的设计单位)提出设计方案而变动建筑主体和承重结构,或擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的行为予以查处。

规划部门负责查处未经批准搭建的建(构)筑物,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的行为。

城管部门负责查处物业管理小区内下列行为:在建(构)筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑垃圾及生活垃圾;焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;未经批准擅自饲养家畜家禽等影响市容和环境卫生;流动摊点违法违规经营行为;侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏花草树木的行为。

公安部门负责查处物业管理小区内违反治安管理规定的行为;指导督促基层派出所对物业小区的治安防控和案件查处;负责指导物业小区人防、技防、物防建设;负责指导社区警务室建设。

工商行政管理部门负责对物业小区内从事经营活动的营业执照核发工作,并负责查处未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为。

质量技术监督部门负责物业小区的电梯安全监督工作,加强电梯维保机构的维保质量监督,及时处理电梯用户的举报投诉;督促物业服务企业认真落实电梯安全使用主体责任,建立健全电梯安全管理制度,配备电梯安全管理人员和作业人员,按时申请电梯定期检验。并按照《中华人民共和国特种设备安全法》的有关规定,对电梯生产、经营、使用、维保单位的违法违规行为依法查处。

物价部门负责制定物业服务分项目、分等级收费基准价,并定期公布;负责制定物业小区停车场、停车位的收费标准;加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的监督,严格落实明码标价公示制度和服务价格登记制度;严肃查处物业服务企业违反物业收费法规及有关规定的行为。

公安消防部门负责指导、监督物业服务企业落实各项消防安全制度并负责查处物业小区内下列行为:擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;增加建筑物火灾荷载;及时查处损坏公共消防设施、占用、堵塞消防道路设施等行为。

第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业管理的指导、监督和管理工作。具体负责指导、监督开发建设单位和物业服务企业的物业承接查验工作,指导和监督辖区内业主委员会的日常活动,指导业主大会的召开及业主委员会的选举、换届工作,指导业主委员会招聘物业服务企业开展物业服务工作;负责召集物业管理联席会议,协调解决物业管理问题;及时处理开发单位、业主、业主委员会关于物业管理活动的投诉;指导物业服务企业参与“创优评先”工作。

居民委员会配合街道办事处做好社区物业管理相关工作。

第二章 业主、业主大会、业主委员会

第七条 物业的所有权人为业主。

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为法人或者其他组织的,应当依法确定一个自然人为业主的代表人。

业主、业主大会、业主委员会在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,履行法律、法规规定的义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域组成一个业主大会;业主大会选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

物业管理区域内业主总人数不足20人的,经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交存专项维修资金;

(五)按时足额交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十一条 物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分,按照有关规定备案。

新建物业,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业,拥有共同的配套设施设备的,应当划定为一个物业管理区域。

第十二条 物业管理区域具备下列条件之一的,可以筹备召开首次业主大会。

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积50%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

第十三条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过物业总建筑面积50%时,开发建设单位应当向物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报送筹备首次业主大会所需的文件资料:

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第十四条 筹备首次业主大会需要由小区10%以上业主提出申请。街道办事处(乡镇人民政府)应当自接到申请之日起60日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会筹备组由业主代表、开发建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,由街道办事处(乡镇人民政府)确定,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会组织业主推荐。

筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。

开发建设单位应当为前期物业管理和首次业主大会的召开提供业主相关资料,为筹备组开展工作提供条件并予以配合协助。鼓励开发建设单位为首次业主大会的召开提供必要的经费。

第十五条 业主委员会委员侯选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查候选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

第十六条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会和业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘或者解聘物业服务企业;

(五)决定管理、使用和筹集专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。

决定前款第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款第(七)项事项,应当分别经原物 业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业的合法买受人尚未办理权属登记,但已实际占有使用物业的,享有本办法规定的业主权利,承担相应义务。

第十七条 业主拒付物业服务费,不交存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第十八条 物业管理区域内业主人数较多的,可以栋、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会,但业主代表人数不得少于50人,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第十九条 业主委员会由5至11人单数组成。业主委员会必要的工作经费可在公共收益中列支,开支办法应当在业主大会议事规则中规定。业主委员会成员所从事的工作不计报酬。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会决议;

(四)业主委员会委员名单及其产权证明、身份证明复印件。

第二十一条 业主委员会委员实行任期制,每届任期为3—5年,可连选连任。有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令移交,物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

第二十二条 不具备成立业主大会条件,或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成,业主代表人数不得少于一半,并由街道办事处在物业管理区域显著位置公示。

第二十三条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和住建、公安、城管、规划、物价、质监、消防、房地产等部门参加。联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第三章 前期物业管理

第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十五条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同和临时管理规约报所在地房地产行政主管部门审核备案,其内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

市房地产行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第二十六条 开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容。

前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条 新建物业的开发建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。鼓励娄底中心城区新建物业的建设单位通过招投标方式选聘具有二级以上资质(包括二级)的物业服务企业实施前期物业管理。

符合以下情况之一的,经物业所在地房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业:

(一)投标人少于3个的;

(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米的。

第二十八条 招标人可以委托具有相应资格的机构代理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。

招标人自行组织实施招标活动的,应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,并按下列规定组建招标工作小组:

(一)招标人是新建物业开发建设单位或相关物业产权人的,其法定代表人(负责人)或其代理人应当参加招标工作小组;已组建业主委员会的,应当有业主委员会代表参加招标工作小组;

(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上;

(三)招标公告和招标文件应符合法规政策要求。

第二十九条 前期物业管理招标一律实行公开招标。

一个物业管理区域分期建设或由多家公司建设的,招标人应明确一致,按总体规划建筑面积一次性招标。

物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日。

鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。工程竣工验收和分户验收时,开发建设单位应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励开发建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第三十条 开发建设单位新建物业项目应严格按有关法规和技术规范进行规划设计,充分考虑并满足物业管理的要求,按照房屋总建筑面积的2‰以上标准配备物业管理用房,但最低不少于50平方米。物业管理用房应为地面以上具备水、电、采光、通风条件、便于物业管理活动、具有正常使用功能的独立成套装修房屋,没有配置电梯的物业管理用房,其所在楼层不得高于4层、低于1层。物业管理用房的位置和面积,一经确定,不得擅自变更。分期开发建设的开发建设项目,物业管理用房的80%以上应当规划在项目首期。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标,未按照规划、设计要求建设物业管理用房的,不予办理竣工验收手续。

第三十一条 开发建设单位应当按照规划设计施工,确保配套到位和工程质量。承接新建物业前,物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,签订物业承接查验协议。房地产行政主管部门在办理房屋登记时,应查验物业承接查验的备案证明。开发建设单位不得以物业交付期限届满为由要求物业服务企业承接不符合交房条件或者未经查验的物业。

第三十二条 开发建设单位应当于现场查验前20日,向物业服务企业移交下列资料。

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料及开办费购置的固定资产等移交给业主委员会。

第三十三条 开发建设单位向物业服务企业移交物业时,双方应当就以下内容进行现场查验:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第三十四条 物业管理用房所有权属于全体业主共有,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

房地产行政主管部门在开发建设单位办理房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房进行产权登记备案。

住宅建设工程项目交付使用前,开发建设单位应当按照项目合同的约定,配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防,以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具,并在物业承接查验后30日内,持有关材料向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续,并向街道办事处(乡镇人民政府)报送备案材料。

第四章 物业服务

第三十五条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质。娄底中心城区物业小区业主选聘具有二级以上资质(包括二级)的物业服务企业从事物业服务工作。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的,应当在本市所在地工商行政管理部门注册成立分公司,并持物业服务企业资质证书副本、营业执照副本、法人身份证明等资料,到所在地房地产行政主管部门备案。

物业服务企业应当向物业所在地的房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

第三十六条 县级以上房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业的监督管理,建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案,规范物业服务企业进入与退出物业管理项目活动的行为,建立物业服务企业黑名单制度。加强物业行业动态管理,强化企业信用信息建设和管理,对资质挂靠等违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为计入企业信用信息档案,并及时向社会公示,严厉打击。将企业信用档案管理与资质审查、资质升级、物业项目评优评先相结合,推动物业服务行业提高服务水平。

第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同,对物业管理区域实施统一的物业管理。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准,双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十八条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15日内,将物业服务合同报所在地房地产行政主管部门备案。已成立业主大会的,备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。

第三十九条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前,组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定,并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的,业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

业主大会决定通过招投标方式选聘新的物业服务企业的,应当在原物业服务合同期满的30日前完成招投标工作。

第四十条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

如业主无正当理由,拖延办理物业交付手续的,物业服务费用从建设单位书面通知办理入住手续的次月开始计收,由业主交纳。

空置房按物业服务费90%收取。

县级以上价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,加强对物业服务收费的监督。

第四十二条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,按照合同约定履行通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满的3个月前通知业主委员会。

第四十三条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本办法第三十二条规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,可以申请仲裁或依法提起诉讼,不得强行接管。各级物业管理工作机构(包括各级房地产行政主管部门、各街道办事处、乡镇人民政府社会管理机构)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第四十四条 全面推行社区物业服务,按照先试点、逐步推广的原则,尽快建立政府引导、市场运作、居民自治的物业服务运行机制。联建房屋可以通过招标投标方式选聘物业服务企业或者以协议方式选聘物业服务企业实施物业管理;机关、企事业单位院落由机关、企事业单位组织实施物业管理;公共区域、改制企业院落、弃管小区等其他物业小区由县(市、区)人民政府(管委会)、街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者居民自治。

第四十五条 各级物业管理工作机构应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。

第五章 物业使用与维护

第四十六条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分,禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

(二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

(三)违章搭建建(构)筑物等违反规划管理规定的行为;

(四)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(六)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(七)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(八)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的,应当予以制止,并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的,由行为人恢复原状或依法赔偿。

第四十七条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业,不得擅自改变其使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及(临时)管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,并依法经规划、国土资源、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

第四十八条 通道、楼梯、屋顶、物业服务用房等共用部位、共用设施设备属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规规章和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。其经营收益扣除必要的开支和管理费用后的余额,归业主共有。

第四十九条 物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订物业装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点、装饰装修禁止事项和注意事项等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

第五十条 业主大会决定收取共有场地使用费的,可以自行收取,也可以委托物业服务企业收取,并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的,可以与物业服务企业另行约定。

第五十一条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担;共有部分保修期满后的维修责任,由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

发生危及他人物业使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。

第五十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

第五十三条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等相关责任。

第五十四条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章 专项维修资金管理

第五十五条 业主交存的专项维修资金,归业主所有,专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。

第五十六条 业主应当在办理房屋入住手续前,按照其所拥有物业的建筑面积和规定交存标准,将首期专项维修资金存入专项维修资金账户。售房单位自用或尚未出售的物业,其物业专项维修资金由售房单位交存,出售物业时,由购房者向售房单位缴纳专项维修资金。未按照规定交存首期专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人,房地产行政主管部门不得为其办理房屋登记手续。开发建设单位一律不得代收代缴专项维修资金。

未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交存住宅专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集住宅专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充住宅专项维修资金。

第五十七条 对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决使用物业专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

(一)同一物业管理区域内全体业主受益;

(二)单项物业维修和更新、改造项目费用在3万元以下。

一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过5年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的5%。

属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目,使用物业专项维修资金时,不需要业主再次表决。

第五十八条 发生下列情形之一,需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的,维修费用依法直接从相关业主物业专项维修资金中列支:

(一)电梯故障危及人身安全的;

(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

(三)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;

(四)楼体单侧外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

(五)其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

第五十九条 由房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的,发生第五十八条规定的情形时,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主向房屋行政主管部门提出书面申请。依照相关规定需要检测、鉴定的,还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见;

(二)房地产行政主管部门收到申请后立即组织相关单位现场勘察;

(三)经勘察需要维修的,房地产行政主管部门通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修,按照核实的维修费用的50%划转到维修单位;

(四)维修项目竣工后,房地产行政主管部门应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示7日,公示期满后,管理机构将维修费用余额划转到维修单位。

第六十条 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,发生第五十八条规定的情形时,物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认,由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。维修项目竣工后,业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示7日,公示期满后,将维修费用余额划转到维修单位。

第六十一条 发生第五十八条规定的情形时,物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的,物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)可以组织代修。工程竣工验收后,维修费用在该区域专项维修资金中列支。

第六十二条 物业项目维修和更新、改造费用3万元以上的,应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核,审核费用列入维修和更新、改造成本。

第六十三条 物业专项维修资金的使用,根据业主大会或者管理规约约定,可以按照下列规定分摊:

(一)物业管理区域内的公共设施、设备大修、更新、改造的费用,由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

(二)房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用,由相关业主按房屋的建筑面积承担。

第六十四条 业主、使用人违反管理规约和物业管理规章制度,不按房屋使用说明书使用房屋,应依法承担责任,赔偿所造成的损失。

第六十五条 由房地产行政主管部门代管的专项维修资金,在规定的计息期内,不足1年的,按照人民银行公布的同期活期利率计息派给交存业主,满一年的按照人民银行公布的同期一年期定期存款利率计息派给交存业主。一个会计年度计息派息1次。

第六十六条 专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

第八章 监督管理

第六十七条 对违反本办法有关规定的行为,按下列方式进行处理:

(一)建设单位违反本办法第十三条规定,未按规定提交筹备首次业主大会所需资料的,由物业所在地街道办事处或乡镇人民政府责令限期改正。

(二)建设单位违反本办法第二十七条规定,住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处罚款。

(三)建设单位违反本办法第三十二条规定,不履行资料移交义务的,由所在地房地产行政主管部门责令限期改正。

(四)建设单位违反本办法第四十八条规定,擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

(五)物业服务企业违反本办法第三十四条规定,未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

(六)物业服务企业违反本办法第三十八条规定,未按时将合同报送备案的,由所在地房地产行政主管部门责令限期改正。

(七)物业服务企业违反本办法第四十二条规定,擅自停止物业服务的,由所在地房地产行政主管部门责令改正;造成损失的,依法承担赔偿责任。

(八)物业服务企业违反本办法第四十三条规定,未按规定交接的,由所在地房地产行政主管部门责令限期交接。

(九)业主、物业使用人违反本办法第四十六条规定,从事危及建筑物安全或者损害他人合法权益的,由相关职能部门依法查处。

(十)业主、物业使用人无正当理由,违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者依法提起诉讼。

(十一)当事人因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向居民委员会或者联席会议申请调解,也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地房地产行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院依法予以撤销。

第六十九条 违反本办法规定,各有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法违规行为不及时查处,有失职渎职行为的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十条 本办法所称共用部位,指一幢房屋内部,由业主、物业使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。

第七十一条 本办法所称共用设备,指一幢房屋内部,由业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。

第七十二条 本办法所称共用设施,是指住宅区内,由业主、物业使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、建筑小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、停车场库、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、售电售水系统等设施。

第七十三条 本办法自8月1日起施行,市人民政府于2010年12月30日发布的《娄底市物业管理暂行办法》(娄底市人民政府令第32号)同时废止。

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