第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内物业管理活动和对物业管理活动的指导、监督和管理。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市住房和城乡建设局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。
街道办事处、镇人民政府会同市住房和城乡建设局负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，督促检查业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动；调解处理物业管理纠纷。
居民委员会、村民委员会建立业主和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和督促检查社区内物业管理活动。
市住房和城乡建设局和街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理信息共享平台，对物业服务企业的信用信息、物业管理备案、处罚等物业管理信息进行共享。
第四条 市政府相关职能部门和机构在各自职责范围内，做好物业管理区域内与本职工作有关的工作。
其中市价格主管部门负责对物业管理有关收费行为进行监督管理。
市公安部门在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度
其他供水、供电、供气、排水、通讯、有线电视等公共服务行业的行政主管部门以及设施设备维俢、停车管理、秩序维护、环境卫生、园林绿化、流动人口管理等监督管理部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。
第二章 物业管理区域
第六条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府，应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本细则第七条至第九条的规定向市住房和城乡建设局办理物业管理区域备案手续。
对物业管理区域划定或者确定有争议的，市住房和城乡建设局应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府、相关业主、居民委员会或者村民委员会的意见后确定。
在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内，其物业共用设施设备能够分割、独立使用的，经征求物业所在地相关业主意见后，可以划定或者确定为不同的物业管理区域。
第七条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）《物业管理区域备案申报表》；
（二）建设单位营业执照；
（三）《建设用地规划许可证》及红线图；
（四）《建设工程规划许可证》；
（五）建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；
（六）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；
（七）经核准的地名批复文件。
第八条 已经实施物业管理的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）《物业管理区域备案申报表》；
（二）物业服务合同；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）《建设用地规划许可证》及红线图；
（五）建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；
（六）经核准的地名批复文件。
因建设单位不存在或者其他客观原因，物业服务企业无法提供前款第（四）至（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。
第九条 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）《物业管理区域备案申报表》；
（二）物业管理区域四至范围图；
（三）物业管理区域确定意见。
前款第（三）项确定意见的内容应当包括该区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设情况等。
第十条 报送备案的资料齐全、符合法定形式的，市住房和城乡建设局应当当场出具加盖印章的书面回执；报送资料不齐全、不符合法定形式的，应当当场告知需要补正的资料，并在收齐备案资料后5个工作日内出具备案回执。
第十一条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
前款明示的内容应当包括：
（一）物业管理区域的范围；
（二）业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积；
（三）其他需要明示的场所和设施设备。
已实施物业管理的建成居住区，物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域范围在物业管理区域显著位置公告全体业主。
第三章 业主大会
第十二条 房屋的所有权人为业主。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。
第十三条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行义务。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会或者业主委员会任期届满尚没有选举产生新一届业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
一个物业管理区域成立一个业主大会，选举一个业主委员会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
第十四条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章规定和业主大会议事规则、管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。
市住房和城乡建设局负责业主决策电子投票系统的统筹建设管理，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务决策提供方便、快捷的方式。
市住房和城乡建设局建设、维护业主决策电子投票系统等工作经费，纳入本机关电子政务费用，由市级财政予以保障。
第十五条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告。
第十六条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
20%以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
对符合前两款情形之一要求成立业主大会的，街道办事处、镇人民政府应当会同市住房和城乡建设局在20个工作日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
分期开发的物业管理区域符合《广东省物业管理条例》第十一条规定的，可以在分期开发期间根据《广东省物业管理条例》第十二条、第十三条规定成立业主大会，选举产生业主委员会。
业主委员会作出的决定违反有关规定造成他人权益受到损害的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法追究其他行政法律责任。
第一百二十七条 任何单位或个人违反共有收益使用程序造成损失，或者挪用、贪污共有收益的，依法追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百二十八条 建设单位未按规定提供物业服务用房的，由市住房和城乡建设局责令限期提供；逾期不提供的，责令向业主大会交纳相应价款，用于解决物业服务用房，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第一百二十九条 物业管理活动中存在其他情形，应当依法予以处理、处罚的，按照《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律法规和规章的规定处理、处罚。
第十章 附则
第一百三十条 有关物业管理活动及其监督管理，本细则未作规定的，按照《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律法规规章、规范性文件的规定执行。
第一百三十一条 临时管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本、前期物业服务合同示范文本、业主委员会成立办法、物业专项维修资金管理办法、物业管理招投标管理办法、物业服务企业诚信管理办法，由市住房和城乡建设局会同相关行政管理部门制定。
第一百三十二条 本办法自公布之日起施行。
