广安物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

广安市物业服务收费管理实施细则

（征求意见稿）

第一条　为规范全市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《四川省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条　本实施细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

第三条　本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

第四条　尊重业主对物业共有部位的共同管理，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条　市发展改革委会同市住房城乡建设局负责全市物业服务收费监督管理工作，建立完善相关政策规定，指导全市物业服务收费管理。

各区市县、园区发展改革部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本辖区内的物业服务收费政策落实和监督管理工作。

市场监管部门负责物业服务收费日常监督检查，依法查处物业服务乱收费行为。

第六条　保障性住房物业服务和住宅（别墅除外）前期物业服务收费标准、车位管理服务费实行政府指导价。按照《四川省定价目录》规定，由市、县价格主管部门会同同级物业主管部门根据住宅小区物业管理服务等级标准等因素制定相应基准价与浮动幅度，并向社会公布。

住宅前期物业服务收费是指房屋自售出之日起至业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，物业服务企业按照《前期物业服务合同》约定向业主收取的费用。

车位管理服务费是指小区物业服务企业为业主购买的车位提供照明、清洁、监控、维护秩序等服务所收取的费用。

第七条　由业主大会或业主大会授权的业主委员会依法选聘的物业服务企业收费，以及别墅、非住宅物业服务费，接受业主委托的特约服务费、代办服务费、家政服务费等实行市场调节价。收费标准由物业服务企业依法与业主或物业使用人协议约定。

第八条　实行政府指导价的物业服务收费，由物业服务企业在本辖区价格主管部门、物业主管部门制定的基准价及浮动幅度内，根据住宅小区物业管理服务等级标准提出收费标准，按照管理权限报物业主管部门和价格主管部门备案同意后执行。

物业主管部门按照规定对备案申请人提供的物业管理服务等级标准进行认定。

价格主管部门根据物业管理服务等级标准认定情况，综合考虑物业服务成本、小区性质特点等因素，在不超过规定基准价及浮动幅度内确定上限标准。必要时，价格主管部门可进行定价成本监审或成本测算，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要资料。

第九条　新建住宅销售前，建设单位应当在政府指导价范围内依法通过招投标或协议招标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业服务内容、服务等级标准和收费标准等。前期物业服务委托合同签订之日起10个工作日内，物业服务企业按照第八条规定依次报相关部门备案审核。

新建住宅销售时，建设单位或物业服务企业与业主签定《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准，不得超过备案审定标准。

少数物业项目因政府指导价未涵盖的服务内容和服务标准，确需超出政府指导价最高上限的，建设单位可在发布招标公告前20个工作日向有定价权限的价格主管部门、物业主管部门提出单独核定收费标准的申请。经核定的收费标准，同时作为该项目前期物业招投标的最高收费标准。

第十条　住宅前期物业服务企业发生变化，接管的物业服务企业应及时到物业主管部门备案；需要上调收费标准的，须按照价格管理权限报价格主管部门依法审批。

第十一条　符合设立业主大会但尚未设立且前期物业服务合同已到期的小区，物业服务收费标准继续按照价格主管部门备案标准执行，至小区依法成立业主大会并自主选聘物业服务企业、重新签订《物业管理服务合同》生效时止。

前期物业服务收费因服务成本或政府指导价调整变化确需超过最高上限的，物业服务企业应在街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导与监督下，聘请第三方有资质的专业机构认定并出具物业服务企业近三年年度财务报表，在小区显著位置公开征询意见不少于15日，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并重新签订合同约定执行。

业主大会成立后，物业服务费由业主大会或业主大会授权的业主委员会按照法定程序决定，与物业服务企业合同约定执行。

第十二条　业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

第十三条　物业服务费用实行包干制的，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费用分摊；

（十）法定税费和合理利润。

（十一）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大型和中型维修、更新和改造费用，应当通过住宅专项维修资金列支，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条　住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民合表用户价格执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

第十五条　按照价格管理权限，价格主管部门应当会同物业主管部门每三年对本辖区内物业管理服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果决定是否启动政府指导价调整程序。

第十六条　在物业管理区域内停放车辆的业主或物业使用人，应向车位产权人交纳车位使用费，按照合同约定向物业服务企业交纳车位管理服务费。对停放的车辆有保管要求的，业主或使用人应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。

业主共有道路或者其他场地按照有关规定规划用于停放车辆的车位，属业主共有。车辆停放收费标准的制定和调整由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主共有车位的经营所得收益，扣除按照约定应支付物业服务企业或其它车辆停放服务经营管理者的相关人员薪酬、日常保洁、秩序维护等服务费用后，剩余部分应当用于补充本小区住宅专项维修基金。

住宅小区车辆临停费、车位租赁费实行市场调节价。对进入物业区域开展应急处置的公安、消防、抢险、检修、救护、环卫、邮政等特种车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

物业服务企业收取车辆临停费后不得收取车位管理服务费，车位租赁费构成内容由当事双方合同约定。

第十七条　住宅楼宇、住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房、幼儿园、学校、会所、活动中心等其他用房的物业服务收费标准可高于同类住宅，具体收费标准由双方合同约定。

第十八条　业主应当按照物业服务合同的约定按照时足额交纳物业服务费或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业服务企业可以根据合同约定预收物业服务费，但预收的期限最长不得超过12个月。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金。

第十九条　业主或物业使用人装饰装修房屋，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应业主或物业使用人要求，为装饰装修活动提供服务的，收费标准由双方协议约定。物业服务企业不得强制服务强行收费或只收费不服务。

装修垃圾委托物业服务企业清运的，房屋装修人应将装修产生的垃圾运送至小区内指定的集中点堆放。装修垃圾清运费一般按照装修房屋产权面积不超过每平方米4元的标准计算收取；装修过程中需要拆除墙体的，可按照拆墙面积不超过每平方米20元的标准适当加收。收取装修垃圾清运费后，非特约服务事项不得再收取装修管理服务费。

住宅室内装饰装修管理服务协议中明确收取装修押金的，装修押金每户不超过2000元。装修押金主要用于装修人对物业公共设施设备、共有部位的损坏修复和不当行为的约束，不得无故扣留。

第二十条　物业服务企业为维护小区秩序，向业主发放证照、门卡等产生的制作费用应计入物业服务成本，并应当为每户业主或物业使用人免费配置不少于3张出入证（卡）。业主或物业使用人丢失、损坏需要补办的，可按照补偿成本原则收取工本费。

物业管理区域停车场实行门禁管理的，应当免费为车主配置1张车辆出入卡。

第二十一条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会或业主大会授权的业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。

第二十二条　物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费及其他额外费用。

电网企业无法直接供电到终端用户，需由物业服务企业转供的，用户（租户）线损电价、电力服务费等转供电环节收费按照相关规定收取，物业服务企业不得超过规定随意定价。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条　物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域公示栏、业主出入口或物业服务中心，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、收费对象及监督举报电话等有关情况进行公示。

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

第二十四条　本实施细则由广安市发展和改革委员会、广安市住房和城乡建设局、广安市市场监督管理局负责解释。

第二十五条　本实施细则自2020年　月　日起施行，有效期为5年。《广安市人民政府办公室关于印发〈广安市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（广安府办发〔2014〕6号）同时废止。

广安城区物业服务收费政府指导价

（建议方案一）

广安城区物业服务收费政府指导价

（建议方案二）