去库存化是什么意思,中央经济工作会议房地产去库存化解读
第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革新政策及新方案【全文】，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
刚刚结束的中央经济工作会议指出，化解当前中国房地产市场过高的库存成了经济工作的五大任务之一。因为，当前中国房地产市场过高的库存，或房地产市场严重的供过于求，不仅涉及到当前中国经济增长下行的压力问题，也涉及未来中国经济走向的问题。所以，中央政府把房地产去库存化做为经济工作的五大任务之一是对的。
事实上，中国社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015?2016》显示，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。在此基础上，如果每年住房供给再增长10%，那么未来5年中国商品住宅的供给将高达到88.2亿平方米。中国房地产市场去库存化的压力肯定是大的。
对于中国房地产市场的去库存化，在中央经济工作会议上提出几种中国房地产市场去库存的办法。比如，一是让农民市民化，或让农民进城来消化当前过多的商品住宅；二是鼓励投资者购买住房出租，这样既可消化城市住房过多的库存，又可解决当前中国住房租赁市场不发达的问题，一举几得；三是要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格；四是提高房地产业的企业集中度，实现住房市场规模效应；五是取消过时房地产市场的行政性限制政策等。对于这些政策，确实是与以往的房地产政策有很大不同，如果真正按照这些政策来落实，或许真的能够让中国房地产市场过高的库存得到消化。
但是，要做到这点，这里有几个问题必须解决。一是农民市民化，当然是中国城市化进程最为重要一步，也是释放居民住房消费需求最直接的方式。这里当然有户口、子女教育、社会保障等问题需要解决，但更需要解决的是农民有没有支付能力购买所就业地的住房问题。因为城市周边的有支付能力农民不仅不需要进城，也不需要购买住房。这些农民本身就住房很多，是中国最大既得利益者。而要农民市民化往往是那些边远地区、经济落后地区的农民，而且这些农民进入的城市往往又是那些就业机会多的城市。这些就业机会多的城市往往住房的价格都是很高，这些边远地区的农民想进入这些城市购买住房简直是天方夜谭。如果让这些农民进入三四城市购买住房，由于这些地方就业机会少、工资水平低，这些边远地区的农民是否有意愿进入这些城市购买住房是相当不确定的。
二是让更多的投资者进入住房市场购买住房再用于住房租赁的问题。当前这个设想是好，它是消化当前不少城市过高的住房库存的有效途径。但是，这里有两个问题得先解决。比如，通过什么房地产政策界定这些购买的住房是投资用于租赁而不用房投机炒作。如果没有有效的房地产税收政策进行限制，只是用优惠政策让购买者购买住房，那么购买者既可以把住房用于投资也可用投机。如果住房用于投机，那么房地产市场的价格将继续推高。这是必然。在这种情况下，不仅房地产市场的泡沫会继续吹大，而且过高的房价一定成为农民市民化农民进城的最大障碍。还是，如果有好的税收政策让购买住房用于投资及租赁，这就必须设立严格保护住房租赁者的法律。因为在中国的住房租赁市场，租房者往往是市场最为弱势者。如果没有好的法律来保护他们，很多人也不愿意进入住房租赁市场。在欧美国家，往往都会有一部十分强势的保护租房者的法律，这就使得许多居民宁愿租房而不愿意购买住房。在这种情况下，住房租赁市场才会发达进来。
三是让中国住房市场的价格回归理性，早就应该是政府房地产政策的核心所在。当前中国房地产市场之所以会面临目前这样严重的问题，中国的经济增长之所以下行压力会如此之大，最为重要的就是房地产市场的价格成了投资投机炒作的工作。如股票的价格一样。所以，当前的房价回归是必然。但是，政府要房地产开发商改变销售模式，要求他们让房价降下来，是用行政手段呢还是用经济杠杆。如果用行政手段几乎不可能，可能问题会更为糟糕。因为任何房价都是购买者与卖出者对价的结果，房价水平在哪里，非当事人是不知道的。如果非当事人要让房价下降，反之，这则可能成为房价再上涨的理由。如果用经济杠杆，按揭贷款利率及房地产税收政策最为重要。如果这些政策收紧，房地产市场的去库存化如何可能。如果没有的经济杠杆，政府要房价下降几乎不可能的。在此如何权衡就看政府是要什么。
四是撤消一些过时的房地产市场限制政策的问题。这些政策本来就是过去少数政府职能部门权力部门化的结果。这些政策过去对房地产健康发展没有起到作用，负面影响则是很大。所以，这些行政性政策早就应该撤消。不过，这些房地产政策对绝大多数城市来说，本来就没有起到多少作用。所以，撤消不撤消都一样，对房地产市场去库存化所起到的作用不会有多大。五是房地产市场的集中度问题。这个问题要通过市场化的方式进行，政府不宜过多参与。
总之，中央经济工作提出房地产去库存化是经济工作主要任务之一，并希望通过几个方面来解决，但要做到这点，核心的问题仍然是要去除房地产赚钱功能，让住房成为消费品。让房价回归理性，这样才能释放居民的住房消费需求。
