第一条 为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本细则。
第二条 《条例》第三条第(五)项规定的物业管理区域的划分原则：
(一)配套设施设备共用的，划为一个物业管理区域;
(二)位于同一社区或者位置靠近的物业，划为一个物业管理区域;
(三)原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划为一个物业管理区域。也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域;
(五)市、县(市)物业管理行政主管部门认为有必要划为一个物业管理区域的。
划分物业管理区域可以由建设单位或者业主委员会提出申请，市、县(市)物业管理行政主管部门划分。
第三条 城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助市物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。
街道办事处(乡镇人民政府)负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。
第四条 本市行政区域内与物业管理活动有关的给排水、供电、供热、园林、环卫、有线电视等专业管理单位(以下简称专业管理单位)，均须遵守《条例》和本细则。
第五条 按《条例》第六条规定，物业管理按下列规定执行：
(一)新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。
(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。
第六条 分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。
第七条 具备首次业主大会成立条件的，在县(市)、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成首次业主大会会议筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。
第八条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：
(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;
(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。
第九条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。
第十条 业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第十一条 业主委员会每届任期一般为2-3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。业主委员会一般由3-15人的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案：
(一)业主大会成立情况材料;
(二)物业管理区域基本情况材料;
(三)业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明;
(四)业主委员会选举办法;
(五)业主公约及业主大会议事规则;
(六)业主委员会组成人员情况材料。
第十三条 业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：
(一)各种会议的书面材料;
(二)业主委员会选举产生、备案材料;
(三)物业服务合同;
(四)业务往来原始凭证;
(五)维修资金收支情况原始凭证;
(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。
第十四条 业主委员会除履行《条例》第七条第二款规定的职责外，在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：
(一)20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;
(三)业主委员会委员变化，需要补选的;
(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;
(五)解除物业服务合同、选聘新的物业管理企业或者确定其他管理方式的;
(六)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。
第十五条 业主委员会因故未能按期换届改选的，县(市)、区物业管理行政主管部门可以指导其换届工作。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第十六条 业主委员会不履行职责，县(市)、区物业管理行政主管部门责令后仍未改正的，经20%以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。
第十七条 物业管理企业必须按《条例》第十一条的规定取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动，并按规定参加年检。
任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书。
物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。
物业管理企业资质证书必须在物业管理企业办公场所明示。
第十八条 外地物业管理企业在本市行政区域内从事物业管理活动的，应当持资质证书等相关资料报市物业管理行政主管部门备案。
第十九条 按照《条例》第十二条规定，物业管理专业人员是指物业管理企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。
取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。
第二十条 物业服务合同期限终止前90日，业主大会与物业管理企业协商不续约的，物业服务合同终止时，物业管理企业方可退出物业管理，并按下列规定执行：
(一)物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;
(二)物业管理企业应当在退出物业管理30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;
(三)物业管理企业应当在退出物业管理前10日内，向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。
第二十一条 物业服务合同期限未满，业主大会或者物业管理企业提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。
业主大会和物业管理企业有物业管理纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业管理企业不得终止物业管理服务。
第二十二条 业主大会或者业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时，应有保证双方合法权益的相关条款。
第二十三条 业主大会没有选聘到新的物业管理企业，或者经业主大会决定不选聘物业管理企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：
(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;
(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;
(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;
(四)负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴、管理、使用。
业主委员会履行前款第(一)项职责时，也可以委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。
第二十四条 实施业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督、指导下，制定自治公约并向所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。
自治公约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护及化粪池清淘等)、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。
服务费用按建筑面积每平方米不低于0.3元的标准，由业主委员会向业主收取。
第二十五条 物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业管理企业或者没有实施业主自治管理的，县(市)、区人民政府应当及时组织街道办事处(乡镇人民政府)做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：
(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);
(二)绿化维护;
(三)物业共用部位日常养护。
第二十六条 建设工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足《条例》第二十一条第二款规定标准的，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。
因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业用房的，应当向物业管理企业提供物业管理临时用房，并向县(市)、区物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。
开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。
第二十七条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;
(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
第二十八条 物业管理用房中应当安排10%的面积作为业主委员会的办公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。
第二十九条 按照《条例》第二十条规定，建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业管理招投标，并按下列程序进行：
(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);
(二)招标备案;
(三)发布招标公告或者投标邀请书;
(四)投标人递交投标文件;
(五)开标、评标;
(六)确定中标人，发出中标通知书;
(七)中标备案。
招标人在招标备案时，不得弄虚作假，恶意串通。
第三十条 按照《条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理并备案的，市、(县)市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。
按照《条例》第二十四条规定，建设单位应当与被选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，并在销售商品房时，将前期物业服务合同随商品房买卖合同一并向物业买售人明示。
建设单位发布的与物业管理服务有关的广告，应当真实、合法。不得发布虚假广告。
第三十一条 被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：
(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;
(二)按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议;
(三)进行物业承接验收，并接收移交的相关资料;
(四)做好业主入住手续的办理。
第三十二条 物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向县(市)、区物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。
(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求;
(二)竣工验收合格，且验收资料齐全;
(三)有符合规定的物业管理用房;
(四)共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
第三十三条 县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成的验收小组，按照下列规定进行物业承接：
(一)查验房屋及设施设备，并作好查验记录;
(二)对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;
(三)验收后，建设单位和物业管理企业应当签订物业承接验收协议。
物业承接验收协议示范文本由市物业管理行政主管部门制定。
第三十四条 建设单位在物业竣工验收时，应当按照物业建筑安装总造价2%的标准，一次性向市、县(市)物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
房屋质量保修金实行专户存储，按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。
建设单位交纳房屋质量保修金后，物业管理企业方可向业主办理入住手续。
第三十五条 按照《条例》第二十三条规定进行物业承接后，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料;
(五)法律、法规规定的其他资料。
第三十六条 在前期物业管理期间，建设单位或者物业管理企业提出解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业方可退出。
原物业管理企业退出物业管理项目前，应当向建设单位移交本细则第三十五条规定的相关资料。
第三十七条 保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。
保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池清淘)日常维修养护由物业管理企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。
物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。
第三十八条 《条例》第十九条第二款规定的交给物业买受人的物业是指，业主或者非业主使用人收到入住通知，并办理完相应手续以及业主或者非业主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)内，无正当理由不办理相应手续的，均视为交给物业买受人。建设单位或者物业管理企业没有事先书面通知的，以业主或者非业主使用人实际办理入住相应手续后，即视为交付物业买受人。
第三十九条 业主或者非业主使用人应当按照规划设计的用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。
业主确须改变使用用途的，到有关部门办理相关手续前，应当征得相临业主和物业管理企业书面同意。
第四十条 住宅、非住宅物业的业主有义务对物业共用部位、共用设施进行维修、粉饰和清洗。物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主应当及时维修养护、粉饰、清洗。
因未及时维修养护造成事故或者出现其他问题，按照物业共用部位、共用设施设备所有权的归属，由业主自行承担责任。
第四十一条 根据《条例》第二十五条、第二十六条规定，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。
建设单位、物业管理企业不得擅自出租、出卖、出借物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续。所得收益按照业主大会的决定使用。
第四十二条 专业管理单位应当按《条例》第二十七条规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分原则为：
(一)供水、排水、消防设施的维修养护责任。供水：自来水进户管道至水表(含水表)以外部分由供水公司负责;排水：物业管理区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;消防：住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查;
(二)供气、供热设施的维修养护责任。供气：管道燃气设备及供气管线(至燃气表)由燃气供应单位管理维护。供热：供热设施及供热管线至用户终端，由供热单位维护;
(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电：以单元内用户电表为准。电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。通讯：通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视：有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。
第四十三条 物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)规划红线以外的道路(含方砖)、绿地及通过物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)的市政道路(含方砖)、绿化(保绿)及清扫保洁的维修养护责任。道路(方砖)：由市、县(市)区市政工程管理单位按职责分工进行管理维护;绿化(保绿)：由市、县(市)区市政公用管理单位按职责分工进行管理维护;清扫保洁：由县(市)区环卫保洁单位负责。
第四十四条 产权属于环卫保洁单位的环卫设施，由环卫保洁单位维护。
物业管理区域内的生活垃圾，由物业管理企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业管理企业按价格主管部门核定的标准，从收取的综合服务费中支付;非生活垃圾，由物业管理企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业管理企业与业主约定，由业主支付。
原有住宅物业(单体栋号)的生活垃圾，有约定的，从其约定，没有约定的，由环卫服务单位负责清扫和清运。
第四十五条 按照《条例》第三十二条第二款规定，物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用是指专项维修资金使用时，应当由市、县?市?物业管理行政主管部门备案或者城区物业管理行政主管部门向市物业管理行政主管部门备案后使用。
第四十六条 市、县(市)区物业管理行政主管部门应当按照《条例》的规定，建立物业管理投诉受理制度。
业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业管理行政主管部门投诉的，应当以业主委员会的名义书面向所在地县?市?区物业管理行政主管部门投诉。
第四十七条 受理物业管理投诉实行分级负责，逐级受理。投诉由县(市)、区物业管理行政主管部门直接受理。
投诉人对区物业管理行政主管部门处理不服以及违法案件投诉，由市物业管理行政主管部门登记受理。
第四十八条 物业管理投诉的受理范围：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
(四)开发建设单位挪用代收的维修资金或者不出具专用票据的;
(五)擅自改变物业管理用房用途的或者不按规定配置物业管理用房的;
(六)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;
(七)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的;
(八)物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业管理全部委托给他人的;
(九)法律、法规规定的其他情形。
第四十九条 市、县(市)区物业管理行政主管部门对下列投诉不予受理：
(一)投诉要求不明确的;
(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的;
(三)有关部门已经受理的;
(四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;
(五)不符合法律、法规有关规定的。
第五十条 违反本细则，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚;责任人给他人造成损失的，应当依法赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)违反第八条第(一)项规定，建设单位不承担召开首次业主大会会议所需费用的，责令限期改正，逾期不改正的，处以3000元至10000元的罚款;
(二)违反第十七条第一款规定，物业管理企业未在核定的资质等级范围内从事物业管理活动的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;不参加资质年检的，责令限期改正，处以10000元至30000元的罚款;年检不合格的，取消资质;
(三)违反第十七条第二款规定，伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书的，责令限期改正，逾期不改正的，吊销资质证书，并处以违法经营所得1倍以下罚款;
(四)违反第二十条、第二十一条、第三十六条规定，物业管理企业未按规定程序退出物业管理的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;
(五)违反第二十七条规定，开发建设单位没有按照使用标准配置物业管理用房的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10万元至50万元的罚款;
(六)违反第二十九条规定，未采用招标投标方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，责令限期改正，逾期不改正的，对建设单位和物业管理企业分别处以10万元以下的罚款;
(七)违反第三十条第二款规定，建设单位在销售商品房时，不向物业买售人明示前期物业服务合同的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;
(八)违反第三十条第三款规定，建设单位发布与物业管理服务有关的虚假广告的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款;
(九)违反第三十四条第一款规定，建设单位不按规定交纳房屋质量保修金的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10000元至30000元的罚款;
(十)违反第三十四条第三款规定，建设单位未交纳房屋质量保修金，物业管理企业擅自办理业主入住手续的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;
(十一)违反第三十九条规定，住宅业主擅自改变规划设计用途的，责令限期改正，逾期不改正的，处以500元至3000元的罚款;
(十二)违反第四十条第一款规定，物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主不及时维修养护、粉饰、清洗的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修工程款2倍以下的罚款;
(十三)违反第四十一条第一款规定，占用物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;
(十四)违反第四十一条第二款规定，建设单位、物业管理企业擅自出租、出卖、出借物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，没收非法所得，并责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;
(十五)违反第四十二条、第四十三条、第四十四条规定，各专业管理单位不履行维修养护等义务的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修造价1倍以下的罚款;
(十六)违反第四十八条第(七)项规定，未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的，经查证属实后，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款。
第五十一条 各级物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会从事物业管理的工作人员应当模范执行本细则。对不履行工作职责失职的，可以通报批评，并对主管领导或者直接责任人处以500元至1000元的罚款。
第五十二条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。
第五十三条 本细则由市房地产管理局组织实施。
