在二手房交易中，许多购房者往往只顾房屋价值的高低，忽略了交易中可能出现的一些其他问题。事实上，在二手房买卖过程中，除了买卖双方的议价过程外，一些细节问题也是值得买家充分关注的。如有不慎，小细节便可能引发大问题。本文思而思学教育网小编将为你介绍关于深圳二手房交易的一些注意事项和流程，深圳二手房交易税费和其他费用的知识，希望对你有帮助。
二手房交易流程
①查档--签署合同签查清该物业的产权
②定金--签署房地产买卖合同时支付定金
定金、订金和诚意金的区别。在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。
订金
诚意金
选择在房产中介居间介绍成交的购房者，由房产中介的业务员帮其选择看中的房子，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。
收取诚意金后，居间房与房屋所有人进行房价及各项问题确认。房屋所有人同意并在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时是诚意金就自动转化为定金了。
定金
定金数额在成交总价的20%以内均为合法。签合同时一般支付5%左右就可以了，遇到违约时法院有权降低违约金，却无权调整定金赔偿。
所以遇到好的房子怕业主违约不卖的情况下，为保证合同的履行，增加违约方的成本，保障守约方合法权益，建议可减少首期款，多支付定金，而不要指望高额的违约金约定。
支付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
定金罚则与违约金与违约金的关系二选一，不同时适用。
交房保证金
合同中有一条交房保证金主要是为保障买房权益的一个约定。
一般都是从交付给卖方定金中预留一部分金额作为交房保证金，此款托管于中介公司。
待卖方结清房产交付买方前应付的水电、煤气、物管费等费用，并办理完所有手续如期交房给买方则由中介方退还此保证金给卖方。
卖方拒不结清或未按约定如期交付房产的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失不足部分仍由卖方承担（如附有家私家电的约定则包括家私家电的交付，家私电器最好是签署一份家私电器清单，不要相信口头约定。）
③首期款
楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分（买方选择按揭付款）。目前政策首套总价的3成或5成（含定金），二套总价的7成（含定金），实际以银行承诺贷款为准。
因为银行监管协议上会写有：看到你本人新房产证复印件，才放首期款给原业主。所以首期款在银行监管是安全的。
④赎楼--签署合同时支付定金
首期款打入银行做资金监管银行承诺贷款后才开始赎楼。
赎楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将卖方房产证赎出。赎出房产证注销抵押登记，赎楼完成。
?有哪几种赎楼方式？
①现金赎楼。即卖方自己现金赎楼。也有买方直接拿现金替卖方赎楼的，这种方式买方风险较大，不建议采用。
②通过担保公司赎楼。则要卖方要到公证处做委托公证，目前需要做两份公证，一份是赎楼，一份是过户等权利，委托公证费约1000元左右。
担保公司赎楼有两种方式：
第一种，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，并向担保公司支付约1%的担保费用，以及向银行支付短期赎楼利息，等办出买方房产证之后，再到银行做按揭，业界常称为“两笔款赎楼”。
第二种，买方通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款，其中只需支付担保费，但买方需要提前供楼，业界常称为“一笔款赎楼”。
99%的情况下都是选择两笔款赎楼。业主除支付担保费用，还要支付银行短期贷款利息。赎楼费是担保公司收取的，赎楼利息（银行短期贷款）是银行收取的，分开计算。
赎楼利息是按照银行3个月贷款利率按实际天数计算，一般是欠款额的1%左右。签约时要说好各由哪方承担。如果是卖方“实收”即要全由买方承担。
一笔款相对简单，但对买家有风险。因为是用买方的贷款去还业主的欠款，如果担保后交易无法正常继续（业主的房产不卖或者是中途查封等，则房屋无法过户）。
现金赎楼就是快捷，因为省掉银行放款和审批的时间。
贷款所需资料
买方：身份证、户口簿、婚姻证明(结婚证/未婚证明/离婚证及协议)、购房首期款、银行卡、收入证明、收入流水等。
卖方：身份证明、定金收据或转账凭条、存折或银行卡复印件、房产证复印件、房产证抵押中则提供原按揭合同及还款清单、买卖合同。
买方按揭付款会产生一个评估费，约万分之4左右。
国土局递件也叫过户---红本不在手的赎出楼抵押登记注销后去国土局办理，红本在手则做完首期款监管银行承诺贷款后到国土局办理
递件是指买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》也可称为网签合同后，向产权登记中心申请办理产权转移登记手续，并取得收文回执。
这里的《现售》中的总价可以是国土局评估计税价格或者是真实成交价或者银行评估价，这是三价合一之后的政策，最终写的价格不得低于国土局计税价。后续税费和贷款成数也是按这个价格计算。
深圳规划和国土局官方网站有一个评估系统（http://pgj.szpgzx.com:8880/cx.jsp），里面有深圳所有商品房的官方评估价格。
过户需要提供的资料
买方：身份证、户口本、婚姻证明，非深户的提供近5年的社保清单。
卖方：身份证、房产证原件（需免个税的提供身份证、户口本、婚姻证明）
领取新房产证--递件后国土部门发放的买方新房产证红本
一般情况递件后5个工作日可取新证。领新证时要先缴纳税费。
如果买方是按揭付款则要在国土局做抵押登记会有银行的驻点在国土局的人办理，也有收文回执一般5个工作日取抵押件，银行的人会拿走买方可以留新房产证复印件。
银行收到新房产证复印件会放首期款给卖方。新房产证抵押登记完成银行工作人员取出抵押件后一般情况下5个工作日左右银行就可以放尾款给卖方，但是现在大部分银行额度度比较紧张放款比较慢。
此时交易以大致完成。剩下就是过水电煤气之类的。按照合同约定卖方交付房产给买方，将水电、煤气各营业厅及管理处过户更名，卖方结清交付前该物业所有费用。买方（新业主）收到房产无误。中介公司退还交房保证金给卖方（原业主）。此时整个交易都已经完成了。
住宅契税：（过户价的1%，1.5%，3%）
增值税：5%，普通住宅未满2年全额征收，满2年免收营业税。非普宅未满2年全额征收，满2年差额征收（过户价-原价）5%.2015年3月30号出的新政策。
城建及教育附加费：增值税12%
首套90?以下征收（过户价-增值税）1%。
90?以上（含90?）（过户价-增值税）1.5%。
二套征收（过户价-增值税）3%。
个人所得税：普宅征收（过户价-增值税）1%，非普宅征收（过户价-增值税）1.5%（若房产满5年且为业主家庭唯一住宅，则可免个税）
印花税：住宅暂免，商业类0.1%。
登记税：80元。
交易费：4元/?。
贴花：5元。
以上费用在取新证的时候缴纳，收费单位为国土部门。
买卖合同公证费：过户价的0.3%，限境外人士买卖双方有一方非大陆人士则要做此公证。
