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上海房价走势趋势最新消息,今年上海房价预测

当今,房子可以说是人们人生当中的一件重大物品,买房子是人生当中的大事情。很多人在买房之前都会去考虑一下房子的价格,因为房价的高低会影响房子的整个开销,进而影响我们的钱袋子。下面就与小编一起看看2021年上海房价走势趋势最新消息,今年上海房价预测。仅供参考。

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一、本轮上海房价启动的原因究竟是什么?

1、义务教育阶段公民同招后的学区房重定价

2020年3月11日下午,上海市教委公布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》。根据意见,今年上海义务教育招生入学全面实施“公民同招”,严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书等作为招生依据,不得以面试、测评等名义选拔学生,民办学校报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取。

我们上海人都知道,以前上海公办小学和初中除了极个别几所以外,其实都是垃圾。民办几乎是完全碾压公办的。由于初中毕业了要中考,所以对娃要求高的家长一般会倾向于去民办初中,所以几乎不存在“初中学区房”的概念,顶多就是对口好的公办小学的学区房。由于实施了“公民同招”以后,民办学校的选拔优势不再存在,将日渐式微,而好的公办初中的重要性凸显了出来。这就造成了这波学区房的暴涨,有不少翻倍的。当然其实有不少是伪学区房,不过这不是本文讨论的要点,以后有机会我会专门写文章谈谈这个问题。

2、学区房暴涨以后的连锁反应

学区房多以“老破小”居多,本质上卖的是读好学校的资格,一套的价格一般在400万以上。那些房东卖了“老破小”学区房之后,自然会去改善。卖了400~700万的房子就会去买800~1200万的房子。由于目的是改善,所以大多选择次新房和一手新房,这就表现为次新房涨幅较大和一手新房认筹率畸高(由于限价)。

3、疫情带来的财富效应

这波疫情虽然导致许多人收入下降,但也使一小部分人发了财,而房价恰恰就是由一小部分人决定的。做疫情相关生意的人这波必然发财了,因疫情而放松的信贷政策和结构性大涨的股市也造富了一批人,使得中上端购房人群的购买力大幅上升,直接推涨房价。

4、最底层刚需相对受损造成房价非对称上涨

由于那些购买总价300~400万上车盘的群体大多是工薪阶层,基本都依靠工资收入,持有的金融资产较少,所以在这波放水中受益较少。这也就导致了一些非学区老破小没有涨到17年高点,而远郊一手新房认筹率不高,房价在板块和环线间出现了一定的分化。

二、2021年上海房价走势的预测

2021年上海房价当然是上涨,这傻子都知道,但究竟是以什么节奏和幅度上涨呢?

金融条件:房价暴涨的真正大杀器是金融条件的放松,即认房不认贷这种降低首付比例的政策。这次并没有降低首付比例,所以从上海整体房价来说,难以出现2015~2016年的翻倍大涨。

财富效应:尽管股市带来了财富效应,但毕竟不是像15年的全面牛市,所有股票的涨幅中位数只有1%,所以也缺乏暴涨的基础。

破限购和降首付的难度:上海2021年开始设置了离婚冷静期,离婚需要最少两个月,所以这有利于延缓购买力进入市场的时间。

结合以上几点,2021年上海的房价整体更可能是慢牛而不是类似15~16年的疯牛。

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