当今，房子可以说是人们人生当中的一件重大物品，买房子是人生当中的大事情。很多人在买房之前都会去考虑一下房子的价格，因为房价的高低会影响房子的整个开销，进而影响我们的钱袋子。下面就与小编一起看看2021年上海房价走势趋势最新消息,今年上海房价预测。仅供参考。
一、本轮上海房价启动的原因究竟是什么？
1、义务教育阶段公民同招后的学区房重定价
2020年3月11日下午，上海市教委公布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》。根据意见，今年上海义务教育招生入学全面实施“公民同招”，严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书等作为招生依据，不得以面试、测评等名义选拔学生，民办学校报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。
我们上海人都知道，以前上海公办小学和初中除了极个别几所以外，其实都是垃圾。民办几乎是完全碾压公办的。由于初中毕业了要中考，所以对娃要求高的家长一般会倾向于去民办初中，所以几乎不存在“初中学区房”的概念，顶多就是对口好的公办小学的学区房。由于实施了“公民同招”以后，民办学校的选拔优势不再存在，将日渐式微，而好的公办初中的重要性凸显了出来。这就造成了这波学区房的暴涨，有不少翻倍的。当然其实有不少是伪学区房，不过这不是本文讨论的要点，以后有机会我会专门写文章谈谈这个问题。
2、学区房暴涨以后的连锁反应
学区房多以“老破小”居多，本质上卖的是读好学校的资格，一套的价格一般在400万以上。那些房东卖了“老破小”学区房之后，自然会去改善。卖了400~700万的房子就会去买800~1200万的房子。由于目的是改善，所以大多选择次新房和一手新房，这就表现为次新房涨幅较大和一手新房认筹率畸高（由于限价）。
3、疫情带来的财富效应
这波疫情虽然导致许多人收入下降，但也使一小部分人发了财，而房价恰恰就是由一小部分人决定的。做疫情相关生意的人这波必然发财了，因疫情而放松的信贷政策和结构性大涨的股市也造富了一批人，使得中上端购房人群的购买力大幅上升，直接推涨房价。
4、最底层刚需相对受损造成房价非对称上涨
由于那些购买总价300~400万上车盘的群体大多是工薪阶层，基本都依靠工资收入，持有的金融资产较少，所以在这波放水中受益较少。这也就导致了一些非学区老破小没有涨到17年高点，而远郊一手新房认筹率不高，房价在板块和环线间出现了一定的分化。
二、2021年上海房价走势的预测
2021年上海房价当然是上涨，这傻子都知道，但究竟是以什么节奏和幅度上涨呢？
金融条件：房价暴涨的真正大杀器是金融条件的放松，即认房不认贷这种降低首付比例的政策。这次并没有降低首付比例，所以从上海整体房价来说，难以出现2015~2016年的翻倍大涨。
财富效应：尽管股市带来了财富效应，但毕竟不是像15年的全面牛市，所有股票的涨幅中位数只有1%，所以也缺乏暴涨的基础。
破限购和降首付的难度：上海2021年开始设置了离婚冷静期，离婚需要最少两个月，所以这有利于延缓购买力进入市场的时间。
结合以上几点，2021年上海的房价整体更可能是慢牛而不是类似15~16年的疯牛。
