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北京房产限购政策的内容

在商办、平房之后,北京又一种性质的房产纳入限购。昨天,市住建委对外发布,法院竞拍房产纳入本市限购范围,如果竞拍人没有购房资格,将无法办理产权登记。

与此同时,相关部门也明确,因“3?17新政”影响导致商品住房交易无法进行的,可申请无责解约,经法院依据双方举证判定解除合同的,不承担违约责任。

堵住法拍房避限购漏洞

法拍房一般是因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖、需要通过竞拍方式获得产权的房产,比如按揭违约、民间借贷违约、司法没收所产生的“法拍房”。

“这种房子的首要卖点是不限购,其次才是价格略低。”业内人士分析。

在楼市大热和调控从严的背景下,一些炒房人钻“法拍房”的空子,通过参与司法拍卖,不受限制地获得房产,再通过正常二手房渠道卖出牟利。由于“法拍房”一般要求一次性付清全款,普通家庭难以涉足,因此往往成为投资客青睐的炒房方式。

今年3月23日,市住建委、市高级人民法院、市规土委召开会议,就房产竞拍人购房资格和“3?17新政”实施后商品住房买卖合同履约纠纷裁定等有关问题进行了研究。关于法拍房纳入限购的事项就是在当时的会议议定的。

市住建委相关负责人披露,住建部门对竞拍人购房资格审查纳入了本市司法竞拍流程。据悉,法院竞拍房产为纳入本市限购政策范围内、且竞拍方为自然人的,要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策。需要注意的是,个体工商户、个人独资企业也被视同为自然人。

记者了解到,法院在公开发布的拍卖公告中将明确,竞拍方为自然人的,其家庭或个人应符合本市限购政策,否则将不予办理产权登记手续。

市住建委这位负责人说,“法拍房”拍卖成交后,买受人应向住建部门申请审核其购房资格,审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》(以下简称《通知书》),各区不动产登记部门依据《通知书》按规定办理产权登记手续。

申请无责解约需举证

多部门在3月的这次会议上也明确:因“3?17新政”影响导致商品住房交易无法进行,经法院依据双方举证判定解除合同的,不承担违约责任。

“3?17新政”中,二套房首付在普宅和非普宅上看似只是上调了10%,但加上“认房又认贷”的新政,不少买房人需要凑齐的首付已经翻了一倍。“卖一买一”较为普遍的情况下,普宅首付从以前的35%涨到60%,非普宅首付从以前的40%涨到了80%,由此带来违约风险。

然而,对于能否“无责解约”,各家中介的说法并不一致。“买方想解约,卖方不想,双方就得为之前交纳的订金甚至是首付款来谈,有时谈不拢还会闹到法院。”一位中介经纪人说。

相关部门负责人介绍,对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证,证明确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项,因而无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者订金的,法院可以支持。

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北京发布全市商住房限购通知后,上海、广州依次跟进,北京甚至在“3.26商住限购”之后,还加码了出台了两项加强审判和管理的通知。

据了解,北京关于全市商住房限购共发布三项重要通知:3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》、4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》,可以说是全国最严商住限购。

根据易居研究院统计的数据显示,自北京“3.26商住限购”政策出台后至4月16日,商住项目成交量迅速下滑,20天内成交套数不到130套,而限购前一周的日成交量最低也有122套,均价42071元/平米。

自3月20日以来,北京酒店式公寓项目一直为零供应,同时,原计划四月入市的中国铁建原乡汇、中昂时代广场及硅谷SOHO等商办项目也没了踪迹,此外当和讯房产致电多个商办楼盘的售楼处咨询时,也都无工作人员接听,更有部分项目在网页中已查询不到具体展示信息。

不过仍有少数项目在坚持,例如中昂时代广场就对购房者表示,可以用公司身份购买,需提前交10万元的意向金。

据和讯房产了解,目前商住房业主对商住产品态度不一,大部分尚未签约的客户希望退房,大兴、顺义等知名商住房项目都希望能退房。

据媒体报道称,大兴某知名商住项目为加快去库存,承诺业主一年后可以无理由退房,且可以获得10%的年化收益,但大量客户依然要求退房,该项目原本要求退房客户旅行10%总房款的违约责任,后迫于无奈降至已交房款的10%违约金,但至今仍未达成最终退房协议。

商住二手房市场也是如此,据和讯房产了解,已经有多起买家主动违约的现象出现,有的买家宁可支付60万、20万的违约金,也要取消合同。

相对于上述这些商住房客户,已经购买商住房的业主则大多抱以“赌价”的心态,并不愿意低价出售,而是选择不卖。

有业主表示,“北京楼市政策三五年一变,后续还是商住房流通性还能变好一些,而且北京住宅市场也不好买,在北京有资产肯定不会亏。”

中原地产首席分析师张大伟认为,在商住限购政策的趋势下,“未来一二线城市商住的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,商住持有的价值不高,所以包括未来小业主手里持有的商住,比如北京五环外除了通州持有的价值都不高。”

“对持有商住房的房东来说,不用太焦虑,还是要等待政策的变化,目前来看,房子没有太多流通性,无人接盘;如果是现房的话,先收取租金收益,后续政策有可能调整,房源的流通性还要保证。”易居智库研究总监严跃进表示。

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