北京“商改住”政策应该是所有城市当中政策最为严格的了，但从媒体报道的渠道来看，北京也并非“商改住”从严执行的唯一的城市。
北京商改住限购新政策
日前，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
公告要求，在本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
业内专家：商办项目成交将被抑制
中原地产首席分析师张大伟分析认为，此政策出台后，目前市场在售的商办类项目将只能销售给企业，而企业持有、购买和再转让将有非常高的税费成本。对于已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手房，也全部被严格调控，这是历史第一次。虽然可以销售给个人，但购买个人必须符合在京无房且符合连续缴纳社保或者个税的条件。这也就是说，北京过去的二手房公寓或者商办，购买条件将比住宅更严格，在这样的严格约束下将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。同时，严格约束贷款条件，这些商办项目将不允许做个人购房贷款，必须全款。
据张大伟介绍，目前市场上商办类物业大约有50%-60%是直接销售给个人的居住类物业，另外还有40%左右的办公类产品大部分也被作为居住用途使用。“这种情况下，商住市场成交有可能出现50%以上的跌幅，如果政策持续严格执行，价格也可能有30%以上的跌幅”。
张大伟表示，这一政策的出台，将会非常明显地抑制商办项目的成交，可能超过对住宅限购升级的影响。北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，几乎是全国最严格调控措施，其他城市也很可能开始新一轮全面封堵商住的政策潮。而此前因为住宅限购导致购买商住的投资群体很可能面临巨大的投资风险。
什么是商改住
据张大伟介绍，商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。购买时，首付款跟商办物业一样，需要首付50%、最高10年贷款期，且不能使用公积金贷款，不计算住宅贷款次数。另外，这类项目改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。
商改住为何比较活跃
张大伟表示，在2008年之前商改住公寓基本没有形成规模市场，原因很简单，因为那时房价绝对值太低，在均价不到1万/平米的市场下，公寓也要成本，而且存在得房率、配套等先天缺陷。
公寓产生是因为其他政策，特别是2011年开始限购后，土地供应结构出现变化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。而公寓的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化, 商办类物业是否居住完全看其使用用途，S0H0与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。
张大伟表示，商改住因为其土地属性与住宅土地相比有溢价(一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右)，而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50%-60%，而且不限购。所以从2011年开始,全国执行非常严格的一二线城市限购后，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求和部分刚需，就进入了商住房市场。
从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比相比住宅要高很多。
另外从套总价角度看，商住房总价基本在200万以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。
商住房的市场地位
据中原地产研究中心统计数据显示：以2017年1月1日到2017年3月23日的所有居住功能属性物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比约为54.7%。从2017年以来的市场情况下看，住宅套均总价明显更高，普通住宅平均单套价格467万，自住房平均162万，商住公寓平均202万，别墅平均1086万。商住房集中投资的占比更高，出租率更高。
据中原地产研究中心统计数据显示，北京居住类土地供应在限购以来的6年里，占比大约46%，但其中也还有很多的公建类配套、生活类配套，这中间可能建设成为商业公寓的占比约为20%，也就是1000万平米左右。另外，商服金融及综合用地中也有部分会建设成为商住用地，大约还有1000万平米。从2011年开始，土地供应大约2000万平米是商住类项目，但成交合计为1255万平米，
所以目前商住类物业库存数量较大。
据张大伟介绍，从区域看，北京住宅已经基本以六环外为主，而商住公寓相比住宅，大部分位置稍微好一些，主流在五环周围。从类型看，商住主要分成平层及loft，随着审批的严格，北京的loft基本都是4.2米高，过去的5米以上及4.5米已经绝迹。
重拳治理商改住 正本清源意义重大
中央财经大学法学院教授尹飞表示，商改住、办改住，本身就是违规变更房屋规划用途的行为，这次北京市全面叫停商办改住，是正本清源，让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来，也是为消费者负责，保护购房人权益的重要举措。
尹飞教授表示，商改住盛行，主要出现在少数一线城市，由于严格的住房限购以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目，作为投资或者过渡性居住，开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这类违规操作，一方面导致政府在区域或商圈的规划落空，大量商业办公楼盘用于居住，经济活动聚集效应减弱; 另一方面对商改住进行炒作，也拉高商业办公用房的成本，不利于整体经济发展。全面叫停商改住刻不容缓，北京这次出手可以说非常及时、果断，意义重大。
北京市房地产中介协会会长李文杰表示，商改住新政将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。“在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住这个商不商住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史”。
