2017年，中国楼市波澜再起。截至目前，全国共有17个城市启动或升级限购限贷措施，差别化信贷成为新一轮调控的着力点。
多地出台楼市限购或升级措施
3月，房地产市场传统的“金三”行情面临收官，受多地政策收紧的影响，楼市整体成交同环比再度回落。其中，一二线城市同环比均有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。
从上周交易情况来看，中国指数研究院监测的24个代表城市中，半数城市交易环比下降。24个城市整体交易量环同比跌幅分别为5.9%和28.1%。
其中，一线城市环同比跌幅分别为2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最为明显，接近九成，北京、上海次之。
二线城市环同比分别下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超过六成，三亚次之。
三线城市交易量环比微弱上涨2.6%，同比则下跌16.1%。
值得一提的是，近期北京、杭州、成都等地先后出台新一轮楼市调控政策。其中，北京市继“3?17”重磅调控之后，针对商办市场调控措施也宣告落地。3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，新建商办最小分割单元不得低于500平方米，在建商办只能销售给公司，二手商办销售要符合严格条件，并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。
亚豪机构市场总监郭毅认为，这一新规将未建、在建、在售以及二手商办产品全部囊括，完全阻断了个人购买商办产品的渠道，对于蒸蒸日上的商办市场来说成为一记“强击”，商办与纯商住宅两分天下的局面也将结束。
“近期，北京市场进入频繁调控周期，从‘3?17’新政开始，接下来对离婚以及学区房的限制，再到‘3?26’对于商办的收紧，这些调控均紧扣中央去年提出的‘房子是用来住的，不是用来炒的’基调，是为了实现‘2017年房价环比不上涨’这一调控目标。”郭毅分析表示，一系列的楼市调控，收紧力度堪比2011年的“史上最严厉调控”，因此对于市场成交的制约也将直接而有效，在商办“末班车”效应褪去之后，预计3月底及4月北京商品住宅市场成交量也将快速降温。
事实上，今年春节过后，密集的楼市调控措施在全国多地先后出台。
截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从全国调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一二线城市及环一线城市周边县市。
一位克而瑞地产研究分析师对《经济参考报》记者表示，一方面，热点一二线城市调控不断加码升级。截至目前，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至五年。
另一方面，环一线城市及其他热点三四线城市加入限购、限贷。与那轮限购、限贷政策多集中在一二线城市有所不同，本轮限购阵营开始加入了一线周边县市及省内热点城市。
该分析师认为，随着近期多城市纷纷提高购房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%，再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧，首付增加且利率上升，而同时对刚需仍将全力支持，对其他库存型三四线城市全力支持，体现了因城施策的调控思路。
“总体来说，未来房地产行业政策重点关注两个方面，一方面是落实增加土地合理供给的政策，另一方面则是收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实，挤压投机资金的获利空间的政策。”上述分析师进一步指出，基于这样的内在逻辑和当前市场过热的事实，紧缩调控预计将全年维持，而且还将有更多城市升级调控、加入“认房又认贷”的队伍，跻身限购限贷行列。
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多地调控再升级
3月17日，北京、广州、郑州、石家庄四地在同一天出台楼市调控措施。北京二套房认定将采取“认房又认贷”的方式，即便在北京无住房，但曾经有过商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，再购房时也被认定为购买第二套房产。同时，北京还将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
石家庄要求非本市户籍居民暂不得购二套房，同时提高了首付比例。郑州宣布凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。广州发布的新政要求单身限购一套住房、非本市居民连续缴纳社保取得购房资格的年限由3年延长至5年。
随后的3月18日和19日，长沙和保定又出台调控措施。长沙暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。保定暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新房及二手住房。
方正证券房地产行业首席分析员夏磊认为，2017年以来，北京、广州等一线城市，二手房市场持续升温，石家庄、郑州等城市，新房市场持续火爆，引发监管层关注。在“因城施策”的大背景下，各地政府守土有责，从限购、限贷两个层次着手稳定市场。
记者梳理发现，此次出台楼市调控措施的城市不再限于曾经熟悉的大城市和热点城市，许多热点城市周边的城市甚至县城也加入了收紧楼市的行列。比如，环北京地区的涿州、涞水、崇礼，环上海的嘉善县，环南京的滁州，环福州的连江等，都于近期出台了楼市调控措施。
中原地产首席分析师张大伟认为，2017年“930新政”以来，一线和部分二线城市房价过快上涨的虚火被基本抑制后，购房需求出现外溢，一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市，助推了周边城市房价的上涨，在北京、上海、深圳周围表现得较为明显。周边城市市场过快上涨的趋势，使得一些地方政府出台了调控措施。
供需两端同发力
夏磊认为，出台楼市收紧措施的城市短期市场会趋于平稳，对市场情绪起到及时降温的作用。调控有利于筛选出真正的刚需，引导投资需求适当转向。
2017年的《政府工作报告》提出，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。
遏制热点及热点城市周边房价过快上涨的趋势，需要从供需两端发力。需求方面，一些城市出台了限购、限贷政策，防止投资投机性需求过多进入市场。楼市调控同样需要从供给端发力，正如《政府工作报告》所要求的，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。
在一些热点城市，土地供给不足是导致房价过快上涨的重要原因。国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。
北京市目前加快了土地供应节奏。北京市3月17日出台的相关文件称，北京市目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。加大住宅用地有效供给，对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。
对于从供给侧发力解决热点城市房价过快上涨的问题，绿地 集团董事长张玉良在“中国发展高层论坛”上提出，用新型城镇化和城市群的思路，在大城市周边发展特色小城、卫星城，通过大交通，也就是打通大城市和特色小城和卫星城之间的交通，也有望达到增加供给的效果。
严控投机性信贷
信贷历来与房地产市场关系密切。一旦信贷资金过度向房地产业聚集，将积累泡沫，不利于实体经济发展。
国家发展改革委主任何立峰在“中国发展高层论坛2017年会”上表示，中国经济发展面临的三大结构性失衡，其中之一是房地产和实体经济失衡。大量资金涌入房地产市场，曾一度带动了一线和热点二线城市房价过快上涨，进一步推高实体经济成本。因此，要控制信贷资金过度流向房地产业。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微在此间发言时提到，从2017年开始，房价在一些热点城市过快上涨的主要原因是大量非银行资金，包括实业、企业的资金、资本市场的资金大量进入房地产，带动了整个房地产价格的快速上涨。“我们认为当前房价还是存在着泡沫风险。”
中国银监会主席郭树清也在不久前介绍，目前银行贷款大概四分之一投向房地产，2017年新增贷款中有45%是房地产贷款。在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。
中国银监会副主席王兆星说，从银行角度来说，我们更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到出现巨大波动。所以，在房地产信贷政策方面，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制。
