西安市人民政府关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见
为进一步加强全市农村宅基地自建住宅建设管理，依法打击突击加建行为，保障群众生命财产安全，规范拆迁补偿工作，避免社会资源浪费，依照国家有关法律法规，结合我市实际，制定本意见。
本意见中农村宅基地是指西安市城市总体规划内的主城区、重点镇及政府确定的“切块”管理区域(以下简称开发区)内村民自建住宅所使用的集体土地。
一、明确管理责任，条块结合做好农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作
(一)各区政府(开发区管委会)对辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，负责组织联合执法，查处农村宅基地自建住宅建设中的违法行为。
(二)乡镇人民政府(街道办事处)具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常监督管理工作。
(三)国土资源行政管理部门负责农村宅基地用地的审批管理工作。
(四)规划行政管理部门负责农村宅基地自建住宅规划管理工作，制定村民宅基地自建住宅的规划管理办法。
(五)房屋行政管理部门负责农村宅基地自建住宅拆迁评估行业管理工作。
(六)城改、公安、质检、建设等相关部门，应当按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。
二、完善审批程序，规范村民宅基地自建住宅建设行为
(七)凡申请划拨宅基地新建住宅应严格按程序履行土地、规划审批手续;在原有宅基地上新建、改建、扩建住宅应严格履行规划审批手续。未办理审批手续或手续不全的房屋，在拆迁过程中一律不予补偿。
(八)村民申请划拨宅基地自建住宅的，在符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用年度计划的前提下，应当向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报乡镇人民政府(街道办事处)审核，报区国土资源行政管理部门办理宅基地审批手续。在实施建设前，须经区(开发区)规划部门审查同意并办理规划手续。
规划部门办理规划手续时应当明确用地位置和面积，建筑物层数和面积。
列入城中村改造计划的村庄建设按照城中村改造相关规定执行，不再新划拨宅基地。
(九)村民申请在已划拨宅基地上新建、改建、扩建的，应按上述程序办理规划审批手续。
(十)市规划行政管理部门应针对不同区域的实际情况，编制农民宅基地自建住宅通用设计图，免费发放给村民，指导村民建房。
三、建立健全拆迁补偿工作的利益导向机制
(十一)因城市建设需拆除村民宅基地自建住宅的，由乡镇人民政府(街道办事处)会同拆迁改造主体编制拆迁安置补偿方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，由区(开发区)主管部门初审同意后，作为征收集体土地的附件，依法办理审批手续。
纳入城中村改造范围的拆迁补偿安置方案，按照城中村改造的有关政策执行。
(十二)给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置，补差增加的面积收取房屋重置价。
本意见实施前村民已建成的住房，二层(含二层)以下部分的补偿，结合原房屋建筑面积，按照人均不少于65平方米的标准安置。超出应安置面积部分，严格按重置成新价予以补偿;对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。
对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的补偿。
(十三)对于在村民宅基地自建住宅建设及拆迁安置管理工作中成绩突出，未出现突击加建的村庄，由乡镇人民政府(街道办事处)报区人民政府(开发区管委会)同意后，按实际拆迁补偿费用(安置房建设除外)的5%予以奖励。
(十四)因城市建设需要，村民自建住宅被拆除超过1/3户数以上且耕地较少的村庄，可以由各区人民政府(开发区管委会)组织实施整村拆迁安置，剩余土地依法征收后纳入储备。
四、规范评估行为，保证国家和社会资金的合理使用
(十五)市房屋行政管理部门应当加大对宅基地房屋拆迁补偿评估工作的管理力度，进一步规范评估市场行为，尽快制定集体土地房屋估价技术标准和实施细则，完善评估行为的约束机制，按照有关规定对房屋重置价定期进行调整并予以公布。
(十六)评估机构在评估中应严格按照拆迁评估标准对现状房屋及其附属物进行评估，对不符合质量标准、不合理的结构布局、工序工艺不到位的房屋墙体、门窗、粉刷以及附属物和装修等，在相应的评估补偿标准中予以扣减。评估结果应报评估委托单位审核，并向社会公布,接受监督。
五、加大打击力度，坚决遏制突击加建行为
(十七)对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置过程中，组织村民突击加建的个人或组织，以及因生产、销售、使用伪劣建材和违规施工等造成伤亡事故的个人或组织，由相关部门依法处理。情节严重的，依法追究相关责任人刑事责任。
(十八)评估机构不严格执行房屋评估技术标准和实施细则，不按房屋实际质量进行评估，造成国家和社会资金不合理使用的，由房屋行政管理部门按照有关规定进行处理，并依法追究相关责任人法律责任。
六、落实责任追究，建立长效管理机制
(十九)各区人民政府(开发区管委会)要切实加强监管工作，凡发生1次死亡5人以上(含5人)责任事故的，在目标责任考评、表彰奖励等方面实行“一票否决”，并按相应组织原则处理。
(二十)各区人民政府(开发区管委会)应当加强本辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作，制定具体管理措施，将管理责任落实到人，对不履职尽责、失职渎职者，依法追究相关责任人的行政责任。
(二十一)乡镇人民政府(街道办事处)应当组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，报各区人民政府(开发区管委会)备案，为今后拆迁安置提供补偿依据。
各区人民政府(开发区管委会)应结合城市规划及辖区实际情况，研究制定整个区域内村庄的规划建设、拆迁安置实施方案。
(二十二)乡镇人民政府(街道办事处)应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由区人民政府(开发区管委会)组织相关部门依法拆除，并由相关部门按照有关规定进行处罚。
(二十三)市房屋行政管理部门应积极探索村民住房产权登记的具体办法，进一步规范村民建房行为。
(二十四)市综合考核办将农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作纳入全市综合考核范围。
(二十五)各区人民政府(开发区管委会)可依据本意见制定实施细则。
延伸阅读：西安市高陵区试点农村宅基地管理新模式
在农村，宅基地是农民安身立命之本。然而，由于人口的繁衍及其他历史原因，使农村“一户多宅”或“一宅多户”的现象并不鲜见。那么，如何建立新的“一户一宅”分配方式，让农民把多占的宅基地退出来，并使退出的土地得到合理利用?目前，西安市高陵区正在进行此项探索。
2015年年初，*办公厅、国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(以下简称《意见》)，在全国范围内选定了包括西安市高陵区在内的33个县(市、区)行政区域进行试点，而农村宅基地制度改革便是试点任务之一。
宅基地有偿退出“一户一宅”回归常态
在高陵区通远镇西北2公里处有一个叫灰堆坡的村子，相传此处是秦始皇焚书坑儒时，集中焚烧书籍形成巨大的灰堆，因此得名灰堆坡村。今年快60岁的张公胜是灰堆坡村土生土长的村民，一辈子都在与土地打交道。
2017年4月1日，在高陵区农村宅基地制度改革试点工作领导小组在灰堆坡村召开的现场会上，张公胜与村里签订了协议，有偿出让他两宗宅基地使用权中的一宗，而他所得到的是一套位于县城社区的三居室房屋。
张公胜告诉记者，他有两个儿子，所以当年申请到了两块宅基地。但是，由于两个儿子都在外地工作，家也安在了外地，农村老家就空出来一个院子。“正好现在有这个政策，可以用老院子换一套城里的房子。”张公胜说。
那么，宅基地有偿退出了，这个“偿”从哪来?记者在《高陵区农村宅基地制度改革试点工作实施方案》中找到了答案：有“有偿退出”，便也有“有偿使用”。
宅基地有偿使用收益归集体所有
对于有偿使用，《高陵区农村宅基地有偿使用试行办法》(以下简称《办法》)写明：因历史原因形成的超标准占用、一宅多户、非本集体经济组织成员继承等情况，均纳入宅基地有偿使用范围。
这个怎么理解?在高陵区湾子镇大夫雷村，有村民用最直白的语言告诉记者：不符合标准的那部分宅基地，退出去的话，村里给你钱;继续使用的话，你得给村里缴钱。
在对有偿使用费的管理和使用方面，《办法》显示，由村集体经济组织每年收取一次，资金主要用于村内基础设施、公益事业建设、土地复垦及宅基地回购等。
房屋抵押贷款“不动产”变成“活资本”
宅基地制度改革，除了形成新的“一户一宅”分配方式以及保护耕地、整治村容村貌等，将死的不动产变成活的资本，实现农民财产性收入也是改革的一项重要内容。
大夫雷村24岁的魏振宇一家靠种植大棚蔬菜为生，家里有1宗占地0.3亩的宅基地。今年，他想扩大蔬菜种植面积，但手头资金不宽裕。于是，在高陵现行政策下，他以宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款。经审查，他符合条件，成功贷到了3万元款。
在4月1日的现场会上，据高陵区委常委、副区长张水利介绍，截至当天，高陵区已有7户退出宅基地、17户达成退旧入新意向，已拆除废旧宅基地10户、收回整理集体土地50余亩，发放了首笔农房抵押贷款。
按照《意见》要求，试点工作将于2017年结束。高陵区委书记杨晓东表示，高陵一定要主动作为，把此项工作做好，不仅要让高陵的农民群众在改革中得到实实在在的红利，更重要的任务是探路，在实践中总结经验、教训，为别的地方的宅基地改革提供值得借鉴的东西。
扩展阅读
近日，西安市出台实施意见，对农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿作出新规定。
根据西安市政府制订的《进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见》，村民申请划拨宅基地自建住宅或在原有宅基地上加建、扩建、改建房屋的，必须经过当地(乡镇人民政府)街道办事处审查同意后，才能办理规划、土地手续。未办理审批手续或手续不全的房屋在拆迁过程中一律不予补偿。
《意见》实行了新的拆迁补偿标准。根据规定，给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置。对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，可以按照不同区域给予一定数额的补偿。而对于临时搭建非正常使用的面积，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。
下一步，西安市各乡镇人民政府(街道办事处)将组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，为今后拆迁安置提供补偿依据。这项工作预计在今年11月底前完成。
